从外墙广告相邻纠纷案浅析区分所有建筑物的专用使用权
一、案情
A市某路57号第6、7层非住宅房屋原系新达公司购买所有。1997年11月，新达公司与新隆公司订立《外墙使用协议》，约定新达公司将57号房屋7层临街面外墙提供新隆公司修建广告牌，其广告牌的收益归新隆所有，使用期为12年。1997年12月，新达公司向农业银行贷款，将上述57号第6、7层房屋抵押给农业银行作为担保。1998年9月，因新隆公司不能偿还A市商业银行贷款，遂将57号房屋7层外墙广告的使用权益抵偿给A市商业银行，该抵偿得到新达公司的认可。2000年11月，A市商业银行与星辰公司订立《户外广告媒体转让协议》，约定将57号房屋7楼外墙户外广告权利转让给星辰公司。该协议签订后，星辰公司即在该外墙上发布了广告，广告牌完全遮盖了第7层的所有窗户。2001年1月，因新达公司不能归还农业银行贷款，遂经过司法程序最终将抵押的57号第6、7层房屋抵偿给农业银行。2001年8月，农业银行取得该房屋所有权证、土地使用权证。2004年5月，A市房屋安全鉴定所受农业银行委托对上述房屋及外墙附着广告牌进行检测认定，该建筑地处主干道，广告牌钢架结构锈蚀严重，存在重大安全隐患，建议对广告牌钢架立即拆除，以保护房屋及外通道行人安全。2004年8月，农业银行以星辰公司发布的广告侵犯其与其他业主权利，侵犯采光、通风、安全等权利为由，向法院提起诉讼，诉求判令星辰公司拆除广告牌，停止侵害，恢复原状。
二、案件判决要旨
法院经审理认为，A市某路57号第6、7层房屋已由农业银行取得两证，故依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。相邻关系的主体，既可以是所有权人，也可以是非所有权人。故农业银行作为案件的诉讼主体是适格的。星辰公司的广告牌完全遮盖了第7层的所有窗户，已严重影响了该层房屋的采光和通风，且《房屋安全性鉴定报告》中也载明广告牌钢架结构锈蚀严重，存在重大安全隐患。另星辰公司亦未能举示外墙使用已获全体业主许可的相关证据。农业银行要求星辰公司立即拆除广告牌，停止侵害，恢复原状，理由正当。遂判决星辰公司立即将悬挂的外墙广告牌全部拆除，恢复原状。
三、案件所涉及的外墙设置广告之权利实质为区分所有建筑物上的共有部分的专用使用权。
1、A市某路57号房屋系区分所有建筑物
A市某路57号房屋系一栋楼房，该楼房被修建划分为数个具有独立使用价值的部分，如第几层的第几号房，这些部分被数个不同的所有权人分别所有，并在房屋行政管理机关予以单独分别登记。这种在结构上可以被区分为数个具有构造上和使用上的独立部分，且区分部分由不同所有人所有的建筑物被称为区分所有建筑物。区分所有建筑物包括专有部分和共有部分，独立使用并被登记的部分即是专有部分，除此专有部分外共用的部分即为共有部分，共有部分是基于为了成就专有部分的功用而存在，没有专有、共有区分的建筑物不是区分所有建筑物。通常典型的共有是不同所有权人对建筑物不分部分针对建筑物全部的共有，如数个继承人对一套房屋的共有，该房屋则不为区分所有建筑物。案件涉及的57号楼房中楼梯、屋顶、电梯、外墙、门厅、楼道等均属于该区分所有建筑物的共有部分，而楼内的成套房屋则属专有部分。
2、专用使用权是对区分建筑物共有部分设置的专用权利
区分所有建筑物的共有部分虽为全体区分所有权人共同所有，但往往区分所有权人或第三人为了尽量发挥其效益对一些特定的共有部分设置专用使用权。如在楼道的墙壁安置电视广告、电梯的箱壁上设置广告牌等等，这都是在作为共有部分的楼道上、电梯上设置了专用使用权，即广告发布者在约定的范围内享有对楼道墙壁、电梯箱壁特定部分的专用使用权。案件中在6、7层外墙发布广告就是在该区分所有建筑物的作为共有部分的外墙上设置专用使用权。
四、案件中57号楼房6、7层外墙的专用使用权的取得需经全体区分所有权人即全体业主按法定方式设定
共有部分因共有之属性，按共有之法理需由全体区分所有权人共同表示设定专用使用权，否则即为侵权。现一般有两种方式设定专用使用权，一为依现行《物业管理管理条例》之规定，可由全体业主经业主大会程序在公约或特定事项的决定中设定,如公约规定屋顶设置专用使用用于发布广告，收益用于房屋修缮；二为开发商（房屋出卖人）在出售房屋时在预售（买卖）合同中约定，如预售合同约定顶层业主对屋顶的专用使用，但此方式应受相关条件限制。新达公司未经法定程序，擅自对外墙予以专用使用，属侵犯其它业主之权利，故其未能取得合法之外墙专用使用权，此专用使用的后续受让人，包括A市商业银行、星辰公司亦不能享有该专用使用权，后续受让人亦不得以此受让对抗其他业主。
五、专用使用权应受相邻权存在的限制
区分所有建筑物的相邻关系不同于通常的建筑物相邻关系，通常相邻关系发生在独立的单独所有权建筑物之间，而区分建筑物相邻关系既包括专有部分之间的相邻，如楼上与楼下业主之间的相邻，也包括专有与共有之间的相邻，如底层业主与楼外空地的相邻。专用使用权的设定除法定或约定外不得损害专有部分的功用和共有部分的基本功用。专有部分是区分所有建筑物存在的核心基础，各业主因对专有部分功用的需求而汇集一起才产生共有，如房屋买受人因对房屋功用的需求从而购房才与其他业主共有建筑物的共有部分,故对共有部分设定专用使用权需以不损及业主专有部分功用为前提。即使经法定程序方式取得专用使用权设置广告，除经特定业主许可外，亦不能侵犯特定业主专有部分的采光、通风等权利。另在共有部分设定专用使用亦不能影响共有部分的基本功用，此基本功用即指为满足各业主使用其专有部分而存在的功用，如楼道设置广告体积过大或灯光过强，损及行人行走。案件中的外墙广告经鉴定已危及房屋及行人安全，房屋安全即为全体业主的必需功用。故即使星辰公司合法取得外墙的专用使用权，该专用使用权因侵犯其他业主的安全方面相邻权益亦不得享有行使，只有在不违反法律强制性规定的条件下得到全体或特定业主的许可才能享有行使，如广告既保障了安全又得到了被妨害的业主的同意，该业主自愿放弃采光、通风之权利，方可行使专用使用权。
六、专用使用权的转移可适用“买卖不破租赁”的类似原理
案件中农业银行诉称广告侵犯其采光、通风等相邻权，因农业银行系该外墙专用使用的设置方新达公司的受让人，对其请求权的考察又不尽与其他业主相同。因为若假定新达公司设定专用使用权设置广告系按法定程序方式取得，例如已得到全体业主同意，新达公司亦是该广告妨害相邻权益的对象，则表明其自愿放弃采光、通风等相邻效益，后将取得期限内的专用使用权让与他人行使，之后再将房屋抵押与银行，银行因实现抵押权取得房屋所有权，此时银行不得以相邻权受损为由排除专用使用权，使用人仍得在合同期限之内享有专用使用权。此类似于买卖不破租赁之原理，此是对债权实施物权化的保护。另最高人民法院关于适用担保法的司法解释亦规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”此可借鉴类推适用。若案件的外墙专用使用权系合法设定，虽此专用使用权损及了银行的相邻权，但系设定在先，故银行无权仅基于未经其同意而请求排除。
案件经审理判决排除妨害，是基于新达公司未经法定程序，擅自对外墙予以专用使用，其未能取得合法之外墙专用使用权，该权利不受保护。另亦基于案件中的外墙广告危及房屋安全，该专用使用侵犯全体业主的安全方面相邻权益亦不得行使，从而判决排除妨害。
（重庆市渝中区人民法院 谢侃）
南京市机动车排气污染防治管理办法
江苏省南京市人民政府
南京市机动车排气污染防治管理办法
政府令第257号
《南京市机动车排气污染防治管理办法》已经2007年8月27日市政府常务会议审议通过，现予发布，自2007年11月1日起施行。
市长
二○○七年八月二十九日
南京市机动车排气污染防治管理办法
第一章 总 则
第一条 为保护和改善本市大气环境，防治机动车排气污染，保障人民身体健康，根据《中华人民共和国大气污染防治法》及有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称机动车，是指以汽油、柴油或者其他可燃物质作为燃料，以动力装置驱动或者牵引，上道路行驶的供人员乘用或者用于运送物品以及进行工程专项作业的轮式车辆。
第三条 本办法所称机动车排气污染，是指机动车排气管、曲轴箱及燃油系统等向大气蒸发和排放的各种污染物所造成的污染。
第四条 凡在本市行政区域内生产、进口、销售、维修、使用机动车的单位和个人，车用燃油经营单位，机动车排气污染检测单位均应当遵守本办法。
第五条 南京市环境保护局（以下称市环保部门）是本市机动车排气污染防治工作的行政主管部门。
市公安、道路运输、质量技术监督、市政公用、工商、发展改革等行政管理部门，根据各自职责对机动车排气污染防治工作实施监督管理。
出入境检验检疫部门对进口机动车及车用发动机排气污染的监督管理，按照国家有关规定执行。
第六条 市人民政府优先发展公共交通体系，改善交通环境，控制机动车排气污染总量，防治环境污染。
第二章 排气污染控制
第七条 对本市在用机动车实行环保分类标志管理。
机动车环保分类标志分为绿色标志和黄色标志。具体办法由市环保部门制定，报市政府批准后实行。
第八条 不得涂改、伪造、转让、出借机动车环保分类标志。不得使用超过期限的机动车环保分类标志。
第九条 根据本市大气环境质量状况，对无环保分类标志或者黄色标志的机动车采取限制区域、限制时间行驶的交通管制措施。具体办法由市环保部门会同公安机关交通管理部门制定，报市政府批准后实施。
第十条 机动车上牌不得超过国家规定的排气污染标准和省市人民政府规定的污染物排放控制要求（以下称排放标准）。
禁止生产、销售和进口超过规定排放标准的机动车。
第十一条 在本市初次登记上牌的机动车，不符合本市执行新的排放标准的，公安机关交通管理部门不予办理登记手续。
第十二条 有下列情形之一的非本市籍机动车，经机动车排气污染检测达到该车制造时排放标准的，可以转入本市：
（一）机动车车主户口迁入本市的；
（二）本市居民和单位的机动车在外地登记的；
（三）驻本市的境外机构自用的；
（四）法院判决给本市单位或个人所有的；
（五）用于反恐、安全、急救、卫星通信转播、特种检测、防弹运钞等特殊用途，且发动机型号符合现行国家环保达标目录。
第十三条 机关、事业单位购买公务用车应当采购排气污染低的车辆。
第十四条 鼓励城市公交、出租和道路客运使用排气污染低的车辆。
第十五条 在用机动车不符合制造当时污染物排放标准的，不得上路行驶。
在道路上行驶的机动车不得排放黑烟或者明显可见大气污染物。
第十六条 使用机动车的单位和个人应当定期对机动车进行维护、修理。在用机动车的发动机及排气污染控制装置应当保持正常的技术状态，排气污染符合排放标准。
机动车所有者和使用者不得擅自拆除、闲置在用机动车排气污染控制装置。
第十七条 从事机动车排气污染防治维修的单位，应当具备相应的资质，遵守下列规定：
（一）按照防治大气污染的要求和国家有关技术规范对机动车进行维修并自检，维修后的在用机动车排气污染符合排放标准。
（二）排气污染防治使用的测量器具，经质量技术监督部门授权的计量技术机构计量检定合格，并在检定有效期内。
（三）二类（含二类）以上车辆维修单位，需配置符合规定的机动车排气检测设备。
（四）对机动车大修、发动机总成修理以及排气污染防治专项维修的，应当建立维修档案。
第十八条 禁止销售和使用不符合国家规定标准的车用燃油及清净剂。
第十九条 鼓励、支持和推广使用低污染燃油、替代燃料等清洁车用燃料。销售车用燃油的单位和个人，应当明示油品质量标准。
第二十条 鼓励城市公交、出租汽车优先使用天然气等清洁能源。
第三章 排气污染检测
第二十一条 根据国家相关规定和在用机动车的用途、载客载货数量、使用年限等情况，可采用简易工况法进行定期检测排气污染。
排气污染定期检测不合格的机动车，不予通过机动车安全技术检测，并应当责令其及时治理。
第二十二条 从事机动车排气污染定期检测的单位，应当符合下列要求：
（一）检测单位具有法定检测资质；
（二）具有法定检测资质的技术人员；
（三）检测使用的仪器设备、计量器具应经过质量技术监督部门授权的计量技术机构计量检定合格，并在检定有效期内。检测设备应当接受环保部门组织的定期比对试验；
（四）建立机动车排气污染检测档案。按照有关法律、法规和技术规范的规定进行排气污染检测，如实出具排气污染检测数据报告。
第二十三条 对在用机动车排气污染路检可以采用目测、仪器设备检测、自动检测、自动识别或者拍摄数字影象等方法。
目测和拍摄数字影象检测适用于对在道路上行驶的排放黑烟或者有其他明显可见污染物的机动车。
目测由公安机关交通管理部门、市环保部门取得相关资质的人员实施。
第二十四条 市环保部门可以在机动车停放地对在用机动车排气污染状况进行抽检。
公安机关交通管理部门应当会同市环保部门对在道路上行驶的机动车的排气污染状况进行检测。
市环保部门应当及时将抽检、路检结果通知车辆所有人或者使用人。
第二十五条 定期检测、抽检、路检不合格的机动车，车辆所有人或者使用人应当自收到检测结果通知之日起30内维修治理，并按规定进行排气污染复检。不维修、不复检或者复检不合格的，不得继续上路行驶，并不予通过环保定期检测。
第二十六条 有关行政管理部门对在用机动车排气污染抽检、路检和复检的，不得收取费用。
第四章 监督管理
第二十七条 有关行政管理部门不得要求机动车车主到指定的场所维修治理排气污染，不得指定单位和个人使用机动车排气污染治理的产品。
第二十八条 市环保部门应当加强对机动车排气污染定期检测单位的检测活动的监督管理，并对经其检测的机动车进行排气污染抽检。
第二十九条 市环保部门、道路运输管理机构应当加强对车辆维修单位的监督管理，督促车辆维修单位依法做好对维修车辆排气污染的检测工作。
第三十条 市环保部门、公安机关交通管理部门、道路运输管理机构、质量技术监督等部门应当建立机动车排气污染防治信息共享平台，定期发布排气污染定期检测、抽检、路检信息，方便群众查询。
第三十一条 机动车排气污染定期检测单位应当建立检测数据传送网络，同步向市环保部门申报机动车排气污染检测的实时数据。
第三十二条 城市公交、出租及客运单位应当建立排气污染控制制度，减少排气污染。
车辆维修单位应当向车辆所有人或者使用人公开服务承诺，保证经其治理的机动车在维修保质期内排气污染达标。
第三十三条 任何单位和个人有权向市环保部门举报在用机动车排气污染。市环保部门接到举报后应当及时依法处理，不得推诿。
第三十四条 市环保部门会同市公安机关交通管理部门、道路运输管理机构建立机动车排气污染举报联合处理制度。对机动车排气污染超标的，可以向该机动车所有人或者使用人发出排气污染超标通知，督促其治理。
第五章 罚 则
第三十五条 违反本办法第八条规定，由环保部门处以警告或者一百元以下的罚款。
第三十六条 在用机动车在停放地经排气污染检测不合格的，由环保部门责令限期治理；逾期不治理的，可处以二百元以下的罚款。
路检不合格的车辆，由环保部门责令限期治理，并可由公安机关交通管理部门扣留其行驶证；逾期不治理的，由环保部门处以二百元以下的罚款。治理合格的，由当事人凭环保部门出具的相关证明到公安机关交通管理部门领取行驶证。
第三十七条 违反本办法规定，法律法规有行政处罚规定的，从其规定。
第三十八条 有关行政管理部门不依法履行职责的，由有关主管部门对负有直接责任的主管人员和其他责任人员依法给予行政处分。
第三十九条 环保部门或者其他行政管理部门的工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第六章 附 则
第四十条 本办法自2007年11月1日起施行。
1998年5月10日市人民政府颁布的《南京市机动车排气污染监督管理办法》和1998年4月1日市人民政府颁布的《南京市禁止销售和使用含铅汽油管理办法》同时废止。