浅析欠缴社会保险费争议的案件属性/张安民

作者:法律资料网 时间:2024-07-06 05:12:24   浏览:9511   来源:法律资料网
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  目前,随着我国社会主义市场经济的进一步发展,市场化的劳动关系基本形成并逐步占居了主导地位,我国面临着一系列向市场化劳动关系过渡的任务,适应市场化劳动关系的调节机制和制度还没有完全地建立起来,用人单位拖欠或拒缴社会保险费的情况仍然比较普遍,因此发生争议也越来越多。司法实践中,对此种争议是否属于人民法院劳动争议民事案件受案范围存在不同的观点,而且争议很大,甚至出现了一些法院判决用人单位为劳动者补缴社会保险费的判例。笔者认为,此种欠缴社会保险费争议不属于人民法院民事案件受案范围,此种争议的民事案件,劳动仲裁机构和法院不应受理。

  一、按照有关规定,因社会保险发生的争议并不是指因社会保险费发生的争议,而是指因社会保险待遇发生的争议。

  1993年《中华人民共和国企业劳动争议处理条例》第二条规定,因执行国家有关工资、保险、福利、培训、劳动保护的规定发生的争议属于劳动争议;2008年《中华人民共和国劳动争议调解仲裁法》第二条规定,因工作时间、休息休假、社会保险、福利、培训以及劳动保护发生的争议属于劳动争议。很多人以此认为单位欠缴社会保险费应该属于劳动争议的受案范围。

  其实,劳动部早在《〈中华人民共和国企业劳动争议处理条例〉若干问题解释》中,专门对其中的"保险"作了解释,即该"保险"是指社会保险,包括工伤保险、医疗保险、生育保险、待业保险、养老保险和病假待遇、死亡丧葬抚恤等社会保险待遇。也就是说所谓因"保险"发生的争议是指因"社会保险待遇"发生的争议,而不是指因用人单位欠缴社会保险费发生的争议。保险费与保险待遇是两个性质完全不同的概念,不能混淆。

  二、欠缴社会保险费争议不属于人民法院民事案件受案范围,在多处得以印证。

  (一)《人民法院报》2010年9月15日星期三第二版登载的《最高人民法院民一庭庭长杜万华就〈关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释(三〉答记者问》问:社会保险尤其是养老保险争议,一直是劳动者普遍关注的话题,这部司法解释对此规定了哪些新的举措?答:《调解仲裁法》确定了社会保险争议属于劳动争议,但是否应把所有的社会保险争议不加区别的纳入人民法院受案范围,确是一个在实践中争议广泛的问题,需要司法解释进一步明确。我们研究认为,用人单位、劳动者和社保机构就欠费等发生争议,是征收与缴纳之间的纠纷,属于行政管理的范畴,带有社会管理的性质,不是单一的劳动者与用人单位之间的社保争议。因此,对于那些已经由用人单位办理了社保手续,但因用人单位欠缴、拒缴社会保险费或者因缴费年限、缴费基数等发生的争议,应由社保管理部门解决处理,不应纳入人民法院受案范围。对于因用人单位没有为劳动者办理社会保险手续,且社会保险经办机构不能补办导致劳动者不能享受社会保险待遇,要求用人单位赔偿损失的,则属于典型的社保争议纠纷,人民法院应依法受理。

  (二)最高人民法院网站的公众互动>>民意沟通信箱>>民意反馈专栏>>审判工作栏目2010-12-21《关于企业为职工补缴养老保险费引发纠纷问题的答复》:2010年9月最高人民法院颁发的《关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释(三)》第一条规定了劳动者以用人单位未为其办理社会保险手续,且社会保险经办机构不能补办导致其无法享受社会保险待遇为由,要求用人单位赔偿损失而发生争议的,人民法院应予受理。而对用人单位欠缴社会保险费或者因缴费年限、缴费数额等发生争议的,未规定由法院受理。因社保机构对用人单位欠缴费用负有征缴的义务,如果劳动者、用人单位与社保机构就欠费等发生争议,是征收与缴纳之间的纠纷,属于行政管理的范畴,带有社会管理性质,不是单一的劳动者与用人单位之间的社保争议。因此,此类争议不宜纳入民事审判的范围,劳动者对用人单位欠缴社会保险费或者因缴费年限、缴费数额等发生争议的,应向相关部门申请解决。

  (三)《北京市高级人民法院、北京市劳动争议仲裁委员会关于劳动争议案件法律适用问题研讨会会议纪要》第一条关于劳动争议案件的受理范围问题:

  1、根据《劳动争议调解仲裁法》、《社会保险费征缴暂行条例》、《社会保险稽核办法》、《劳动保障监察条例》及我市的仲裁和审判实践,对于社会保险争议的受理应遵循以下原则:

  (1)用人单位未为劳动者建立社会保险关系、欠缴社会保险费或未按规定的工资基数足额缴纳社会保险费的,劳动者主张予以补缴的,一般不予受理,告知劳动者通过劳动行政部门解决;

  (2)由于用人单位未按规定为劳动者缴纳社会保险费,导致劳动者不能享受工伤、失业、生育、医疗保险待遇,劳动者要求用人单位赔偿损失或按规定给付相关费用的,应予受理;

  (3)用人单位未为农民工缴纳养老保险费,农民工在与用人单位终止或解除劳动合同后要求用人单位赔偿损失的,应予受理。

  2、因用人单位迟延转档或将档案丢失,劳动者要求用人单位赔偿损失的纠纷,属于劳动争议案件受理范围,公安机关在特定历史时期接收部分社会人员的档案引发的纠纷除外。

  3、劳动者与用人单位因住房公积金的缴纳、办理退休手续发生的争议,不属于劳动争议案件受理范围。

  三、缴纳社会保险费不是用人单位与劳动者之间的民事法律关系,不应该由劳动者直接要求用人单位履行该义务。根据我国的《劳动法》、《社会保险费征缴暂行条例》,缴纳社会保险费的义务主体是用人单位和劳动者,收缴单位是劳动保障行政部门或者税务机关。用人单位不缴纳社会保险费,违反的是行政管理法律、法规,损害的不只是劳动者个人的利益,还包括国家的整个社会保障制度。在征缴社会保险费中形成的法律关系是国家征缴部门与用人单位以及劳动者之间管理与被管理的行政关系,并非劳动争议当事人之间的民事关系。笔者认为劳动者对用人单位欠缴的保险费既无请求权,也无放弃权。社会保险费征缴的主体只能是劳动保障行政部门或者税务机关。所以,因欠缴社会保险费发生的争议不属于劳动者与用人单位之间的民事纠纷,不应属于劳动仲裁和法院受理的劳动争议案件的范围。

  四、劳动者只有在实际发生退休、失业、患病、工伤等法定事由时,才享有社会保险待遇的请求权,因此发生的纠纷才属于劳动争议。社会保险费是由国家强制用人单位(也包括劳动者)缴纳的具有保险性质的、以劳动者为保险受益人的保险基金。社会保险费由国家作为基金投资人占有、使用并保值增值,劳动者只享有社会保险的期待权。在各项社会保险中,劳动者仅是国家规定的直接受益人,是社会保险待遇的权利主体,而不是社会保险费征缴关系中的权利主体。在行政征缴关系中,劳动者和用人单位之间并不因此形成债的关系。在法定情形没有出现前,只能请求劳动保障行政部门向用人单位征缴社会保险费,而无权直接要求用人单位为自己履行缴纳社会保险费的义务。根据我国劳动法律规范的规定,劳动者只有在实际发生退休、失业、患病、工伤等法定情形时,才享有获得保险待遇的请求权。虽然劳动者无权直接要求用人单位为自己履行缴纳社会保险费的义务,但是因用人单位没有或者没有足额为其缴纳社会保险费,在退休、失业、患病、工伤等法定情形出现时,劳动者和用人单位就形成了债的关系,劳动者就具有了实际的诉权,可以直接要求用人单位依法负担社会保险待遇。双方因此发生的争议,属于劳动争议,可以通过仲裁以及诉讼方式解决。

  五、法律已明确规定了用人单位拖欠或者拒缴社会保险费时的强制征缴措施,没有必要再以仲裁或者诉讼方式确定用人单位是否应该缴纳。按照《劳动法》、《社会保险费征缴暂行条例》的规定,用人单位是否缴纳社会保险费只需要劳动保障行政部门确认既可(同时也只有劳动保障行政部门才能确认),而无需仲裁机构或者法院确认。劳动保障行政部门对没有缴纳社会保险费的,可以直接申请人民法院依法强制征缴。而且若以仲裁或者诉讼方式解决社会保险费的征缴争议,其仍需由劳动保障行政部门出具的证明材料。因此以仲裁或者诉讼方式解决此种争议,实际上毫无必要。

  六、若将因用人单位欠缴社会保险费而发生的争议作为劳动争议民事案件受理,存在诸多问题。

  第一,如果用人单位欠缴社会保险费,需要由该单位的每个劳动者都通过劳动仲裁或者诉讼方式要求用人单位履行缴纳义务,那必然会造成社会资源的巨大浪费和社会的不稳定。

  第二,按劳动争议案件处理,往往存在时效问题。在仲裁和诉讼中往往以劳动者超过了一年时效为由不支持劳动者的请求,或者只支持缴纳最后一年的社会保险费。这对劳动者是极其不利的。而由劳动保障行政部门征缴社会保险费,则是不存在时效问题的。

  第三,生效仲裁裁决和判决的执行会遇到一些难题。一是很多情况下无法执行。因为社会保险是以用人单位全体职工作为参保对象,而不受理以单个职工的参保(个体工商户除外)。当用人单位按照裁决履行缴费义务时,社会保险机构一般不会受理。二是当劳动者持生效裁决和判决向法院申请执行时,用人单位也积极缴纳执行款,但社保机构拒绝接收。一是因为生效裁决文书所裁决单位的缴费金额不够。因为按照有关规定,企业的缴费基数是按工资总额计算的,而在个案的仲裁和诉讼中,裁决单位是按该职工本人的工资为基数计算的,使企业少缴了大量的社会保险费;二是因为很多情况下职工是在实际发生或者即将发生工伤、退休、疾病等情形时要求单位补缴社会保险费的,如果社保机构接受单位补缴,必然导致其支付的保险待遇远远超过所接收的保险费,对保险基金构成严重的损害。这不符合保险的基本原理。

  第四,有些社会保险的缴费是需要由用人单位和劳动者共同缴费的。由于裁决文书只会责令用人单位缴纳其应负担的那部分社会保险费,不包括职工个人缴费的部分。所以用人单位在履行该裁决文书时,社保机构也不会受理其只缴纳用人单位部分保险费,必然要求连同劳动者个人部分的社会保险费一并缴纳。这在执行上会有较大难度,可能由于劳动者与用人单位在执行上配合不好,又会形成新的争议。

  综上所述,笔者认为因欠缴社会保险费发生的争议不属于劳动争议民事案件受案范围,劳动争议仲裁机构和法院不应受理,劳动者应该向劳动保障部门投诉和举报,由劳动行政部门直接进行强制征缴。

  (作者单位:山西省侯马市人民法院)

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邯郸市再生资源回收管理办法

河北省邯郸市人民政府


邯郸市再生资源回收管理办法

邯郸市人民政府令第136号


  《邯郸市再生资源回收管理办法》已经2010年12月8日市政府第37次常务会议审议通过,现予以公布,自2011年2月1日起施行。

                    

                   市 长 郭大建

               二○一○年十二月二十日



邯郸市再生资源回收管理办法



第一条 为规范再生资源回收管理和经营行为,维护经营者合法权益,促进再生资源回收利用,根据《中华人民共和国循环经济促进法》等有关规定,结合本市实际、制定本办法。

第二条 本办法所称再生资源,是指在社会生产和生活消费过程中产生的已经失去原有全部或部分使用价值,经过回收、加工处理,能够使其重新获得使用价值的各种废弃物。

再生资源包括废旧金属、废旧电子产品、废旧机电设备及其零部件、废旧车船及其拆解品、废旧木材及其制品、废造纸原料、废轻化工原料(橡胶、塑料、动物杂质、毛发等)、废玻璃等。

第三条 本办法适用于本市行政区域内从事再生资源回收经营活动的企业和个体工商户(以下简称再生资源回收经营者)。

法律、法规、规章对危险废物、医疗废物、报废汽车的回收管理及进口可用作原料的固体废物回收利用另有规定的,从其规定。

第四条 再生资源回收管理实行统筹规划、合理布局、公平竞争、规范运作、提高再生资源回收利用率的原则。

第五条 再生资源回收应当坚持保护环境,防止污染,改善城市容貌,有利于维护社会公共利益和社会治安的原则。

第六条 市和县级人民政府应对环境效益显著的再生资源综合利用企业和再生资源回收、加工企业给予政策扶持。

市、县(市、区)政府应当鼓励、引导企业和居民提高再生资源回收利用意识,对再生资源回收利用工作中有突出贡献的单位和个人进行奖励。

第七条 市、县(市、区)供销合作社是所辖区再生资源回收管理的主管部门(以下简称再生资源回收管理部门)。

市再生资源回收管理部门负责全市再生资源回收管理工作,制定回收标准,负责对再生资源回收从业人员进行法律法规及政策宣传,提供咨询和信息服务,搞好集中经营网点的配套服务设施建设,保障再生资源回收经营的有序运行,会同商务、公安、环保、城管执法、工商等部门建立协调联动机制,加强日常监管。

县(市、区)再生资源回收管理部门负责本辖区再生资源回收管理工作,并接受上级主管部门的指导和监督。

第八条 商务部门负责贯彻国家、省再生资源回收政策,会同发展改革、供销合作社、规划、环保、工业和信息化等有关部门编制再生资源行业发展规划,报市政府批准后公布实施。

发展改革部门负责再生资源综合利用工作,组织实施再生资源利用新技术、新设备的推广应用工作和产业化示范。

公安机关负责再生资源回收的治安管理和废旧金属类再生资源回收的备案管理。

工商部门负责再生资源回收经营者的登记管理和再生资源交易市场的监督管理。

环保部门负责对再生资源回收过程中环境污染的监督管理。

城管执法部门负责对占道经营、影响市容市貌经营行为的监督管理。

工业和信息化部门负责对再生资源回收加工企业的生产指导和监督管理。

财政、税务、价格、科技等部门按照各自职责,做好再生资源回收管理的相关工作。

第九条 再生资源回收行业协会是再生资源回收利用的行业自律组织,接受再生资源回收管理部门的指导。

再生资源回收经营者应当加入再生资源行业协会。

再生资源行业协会应当制定行业规范并监督会员单位严格执行,反映会员的建议和要求,依法维护行业利益和会员权益。

第十条 再生资源回收管理部门应当会同有关部门统筹安排再生资源回收企业和网点布局,组织协调社区回收站(点)和集中分拣处理场所建设。

新建住宅区的规划设计,应当按照再生资源回收行业发展规划,预留社区回收站(点)所需场地。

已经建成的住宅区,由街道办事处提供社区回收站(点)所需场地;不能提供场地的,应当与再生资源回收管理部门进行协商,设立流动回收站(点)。

第十一条社区再生资源回收站(点)的设置应当符合下列要求:

(一)与环境卫生设施统一规划布局,不影响社区容貌;

(二)有围墙、顶棚等必要的防扩散、防渗漏设施,不影响社区环境;

(三)占地面积与社区辐射范围相适应。

第十二条 再生资源回收站(点)的经营者应当遵守下列规定:

(一)回收的再生资源做到日收日清,不得在经营场所外堆放物品;

(二)不得在回收场所外从事任何形式的加工生产作业;

(三)不得改动、涂抹再生资源回收站(点)的外观及标识;

(四)不得变更再生资源回收站(点)的设置位置;

(五)严格执行防火、治安等管理规定,配备必要的消防设施。

第十三条 再生资源的分拣、处理、集散、储存,应当在集中分拣处理场所内进行。

再生资源回收企业和集中分拣处理场所应当具备下列条件:

(一)与居民区、医院、学校、办公区等公共场所相对隔离;

  (二)有外墙围挡,不影响城市容貌;

(三)地面硬化,运输道路畅通;

(四)再生资源分类储存,采取防扬撒、防渗漏等防止污环境的措施;

(五)定期进行消毒;

(六)防火、防盗设施齐全。

第十四条 城市主干道两侧,学校、医院、饮用水源地、大型工矿企业周边200米内,不得设立任何形式的再生资源经营网点。

机关和企业事业单位应当建立再生资源回收制度,及时交售再生资源,提高资源利用率。

第十五条 从事再生资源回收经营业务,应当依法办理工商登记手续,领取营业执照。

第十六条 再生资源回收经营者应当在取得营业执照后三十日内,到再生资源管理部门办理备案手续。

回收生产性废旧金属的经营者,在取得营业执照后15日内,还应当向经营场所所在地的公安机关备案。

第十七条 再生资源回收经营者备案应当提交下列材料:

(一)由企业法定代表人签署的备案审请;

(二)营业执照副本;

(三)企业法定代表人身份证明;

(四)经营场所位置平面图。

再生资源回收经营者有下属非法人分支机构的,还需提交下列资料:

(一)再生资源回收企业分支机构名单;

(二)由企业法定代表人签署的备案申请;

(三)分支机构的营业执照副本;

(四)分支机构负责人身份证明;

(五)分支机构经营场所位置平面图。

第十八条 再生资源回收可以采取上门回收、流动回收、固定地点回收等方式。

再生资源回收经营者可以通过电话、互联网等形式与单位和个人建立信息互动,提供便民、快捷的回收服务。

在居民区内,从事再生资源收购、装卸活动,不得影响居民的正常生活。

第十九条 再生资源回收经营者在再生资源的回收、储存、运输、处理过程中,应当采取覆盖、围挡、保洁等相应措施,防止飞散、溅落、溢漏、恶臭扩散、爆炸等污染环境和危害人体健康情况的发生。

再生资源经营者在再生资源运输过程中,发生撒漏时,应当立即采取清理措施,维护环境卫生。

  第二十条 从事再生资源回收经营的流动收购人员应当到再生资源行业协会如实登记姓名、住址和身份证号码,由再生资源行业协会向所在地公安机关备案。

再生资源回收站(点)、回收人员及运输工具等实行统一标识管理,挂有统一编号的再生资源专用运输车辆可以在市区通行。

再生资源流动收购车不得在城市主干道上通行。具体办法由再生资源回收管理部门会同公安部门制定。

第二十一条 再生资源回收者回收生产性废旧金属时,应当对物品的名称、数量、规格、新旧程度等如实登记。出售者为单位的,应当查验出售单位开具的来源证明并如实登记出售单位名称、经办人姓名、住址、身份证号码;出售者为个人的,应当查验来源证明并如实登记出售人的姓名、住址、身份证号码。

  登记资料至少应当保存两年。

第二十二条 再生资源回收经营者及流动收购人员不得收购下列物品:

(一)井盖、井蓖等城市公用设施;

(二)无合法来源证明的铁路、石油、电力、通信、矿山、水利、测量、消防设施等专用器材。

(三)枪支、弹药,易燃、易爆、剧毒危险品,战争遗留物,有放射性危害(含化学器皿等)的危险品。

  (四)列入国家管控目录的各种危险品。

  (五)国家规定的文物。

  (六)公安机关通报寻查的赃物及有赃物嫌疑的物品。

(七)法律、法规规定禁止回收的其他物品。

第二十三条 市和县级人民政府鼓励单位和个人投资建设技术含量高、工艺先进的再生资源综合利用项目。符合有关规定的,可以享受高新技术企业、项目和技术改造的优惠政策。

第二十四条 对综合利用再生资源的科研与技术开发项目,符合立项条件的,可以优先列入市和县级科技计划,并给予经费扶持。

第二十五条 从事再生资源综合利用的企业,依照国家有关规定获得的减免税款,除国家另有规定外应当用于再生资源回收利用,不得挪作他用。

  第二十六条 再生资源回收经营者从事报废汽车及其他车辆回收业务的,应当符合国家有关报废汽车和其他车辆回收管理规定。

  第二十七条 再生资源回收经营者在经营活动中,发现有公安机关通报寻查的赃物或有赃物嫌疑的物品时,应当立即向所在地公安机关报告。

  第二十八条 违反本办法第十五条规定,未依法取得营业执照,擅自从事再生资源回收经营业务的,由工商行政管理部门依法予以处罚。

第二十九条 有下列行为之一的,由再生资源回收管理部门责令限期改正,逾期不改正的,处以500元至2000元罚款:

(一)经营者未按规定向再生资源管理部门办理备案手续的;

(二)从事再生资源回收经营的流动收购人员未到再生资源行业协会如实登记个人信息的;

(三)再生资源回收站(点)、回收人员及运输工具等未实行统一标识管理的;

(四)未在再生资源集中分拣处理场所分拣、处理、集散、储存的;

(五)生产性废旧金属回收的登记资料保存不到两年的;

(六)再生资源回收站(点)违反第十二条(一)至(四)项规定的。

  第三十条 违反第十四条第一款规定,违法设置再生资源经营网点的,由城管执法部门责令限期拆除;逾期未拆除的,依法强制拆除,可并处1000元以上3000以下元的罚款。

第三十一条 违反本办法第十二条第(五)项、第十六条第二款、第二十条第三款、第二十一条第一款、第二十二条规定的,由公安机关在按照《中华人民共和国治安管理处罚法》及有关法律规定予以处罚,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第三十二条 本办法所称生产性废旧金属,是指用于建筑、铁路、电力、通讯、水利、国防、交通、采矿、采油、城市共用设施及其它生产、建设、拆迁过程中产生的,已经失去原有部分或全部使用价值的金属材料和金属制品。具体范围按照国家分类标准执行。

第三十三条 本办法自2011年2月1日起实施。




贵州省房地产开发经营管理暂行办法

贵州省人民政府


贵州省房地产开发经营管理暂行办法

贵州省人民政府令第4号





  第一章 总则

  第一条 为加快房地产业的发展,加强房地产开发经营管理,保障房地产开发经营中各方当事人的合法权益,根据有关法律、法规和政策,结合我省实际,制定本办法。

  第二条 本办法所称房地产开发经营是指:土地的有偿、有期限出让,依法取得国有土地使用权后所进行的土地及地上建筑物的转让、出租、抵押,公用基础设施建设和房屋销售等活动。

  第三条 城镇国有土地使用权的出让,由县级以上人民政府代表国家依法行使出让权,以规划前提,统一规划、统一征用、统一开发、统一管理、统一出让。

  房地产开发应坚持统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则。

  第四条 国内外的公司、企业、其他经济组织和个人,均可依法在我省行政区域内取得国有土地使用权,进行房地开发、经营,其合法权益受法律保护。

  第五条 国有土地使用权的出让由县级以上人民政府负责,土地行政主管部门具体实施。

  国有土地使用权出让后的转让、出租、抵押及商品房开发经营的管理,由建设(房地产)行政主管部门会同有关部门具体实施。

  第二章 国有土地使用权的转让、出租、抵押

  第六条 土地使用权的出让采取协议、招标、拍卖等方式进行。由土地使用者与市、县人民政府土地行政主管部门签订合同,支付出让金,办理登记手续,领取土地使用证,取得土地使用权。

  第七条 土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求,开发、利用、经营土地。

  土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定用途的,需经土地管理部门和城市规划部门批准,按规定重新签订土地使用权出让合同,调整土地使用权出让金,并办理登记。

  第八条 通过有偿出让取得土地使用权者,其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动。

  未按土地使用权出让合同规定的期限和项目总投资20%进行投资、开发土地的,土地使用权不得转让。

  第九条 以行政划拨取得土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权的单位和个人进行房地产开发经营的,应当按规定向当地市、县人民政府土地管理部门签订土地使用出让合同,补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金,方可转让、出租、抵押。

  第十条 土地使用权转让时,其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。

  第十一条 土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权的转让、出租、抵押、双方当事人应签订合同,并在20日内按国家规定到有关部门办理登记手续。

  第十二条 因处分抵押财产取得土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权的,应当到当地市、县土地管理和房地产管理部门办理过户登记手续。

  抵押权因债务清偿或其他原因而消灭的,应当依照规定办理注销抵押登记手续。

  第十三条 土地使用期满,土地使用权由国家无偿收回,土地使用者应当交还土地使用证,由当地市、县土地管理部门注销其土地使用权登记手续,并予公告。

  在收回土地使用权的同时,地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得,由当地房产管理部门注销其所有权登记手续,并予公告。

  第十四条 土地使用期满,土地使用者可以申请续期,续期的最高所限由市、县土地管理部门按有关规定核定。

  申请续期的土地使用者,应当与市、县人民政府土地管理部门重新签订土地使用权出让合同,支付土地使用权出让金,并办理登记手续。

  第十五条 土地使用权出让期未满,国家因社会公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回,并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应补偿。

  第十六条 土地使用权转让、出租、抵押中发生地增值的应按国家有关规定缴纳土地收益金(或土地增值费)。

  第三章 房地产的开发经营

  第十七条 鼓励以各种形式搞活房地产经营:

  (一)实行房地产综合开发,大力发展商品房建设。

  (二)开辟第三产业用房,房地产管理部门和房产所有权单位应在当地政府的统筹安排下,在符合城市规划的前提下,有计划地把临街、繁华地段的房屋和场地改造为营业性用房、用地。

  (三)房地产企业可开展房地产吞吐业务;接受单位和个人的委托开展多种形式的房地产信托代管业务;开展代建、代营及有偿维修养护等服务活动。

  (四)利用现有房地产资源,开展横向经济联合或合股经营。

  第十八条 房地产开发项目必须由有相应资质等级证书的房地产开发公司承担。

  第十九条 国内外的公司、企业、其他经济组织和个人,从事房地产开发经营的,必须按规定申办房地产开发公司(包括专营、兼营和单项开发,下同)。

  申办房地产开发公司的,必须持主管部门的批准文件和银行验资证明,经有相应审批权限的建设行政主管部门进行资质审定,发给资质等级证书,凭证到工商行政管理机关登记注册,办理有关手续。

  第二十条 各种所有制的房屋均可依法进行转让、买卖、租赁、抵押等。

  第二十一条 买卖、转让、出租、抵押地上建筑物或附着物时,其土地使用权随之转让、出租、抵押,但地上建筑物及其他附着物作为动产转让、买卖、出租、抵押的除外。

  第二十二条 各种所有制房产的转让、买卖、租赁、抵押等,国有土地使用权的转让、出租、抵押以及其他房地产流通过程中发生的经营活动,均须到当地房地产交易市场进行。交易双方按规定办理有关手续,签订并严格履行协议、合同。

  第二十三条 市、县房地产交易管理部门可建立常设的房地产交易市场,提供合法的交易场所。市场主要功能是:

  1.宣传房地产政策、法律、法规,提供咨询服务。

  2.为交易当事人提供洽谈、协商的场所和展示行情、市场交易信息等各种服务。

  3.为房地产交易中介服务单位和个人提供合法的经营窗口。

  4.引导房地产经营单位进入市场。

  5.为房地产抵押、拍卖、吞吐等房地产流通业务提供公开营业场所。

  第二十四条 房地产交易市场的具体规则及房地产交易 管理手续费的收费标准由有关部门另行制定。

  第二十五条 房地产交易价格根据不同的交易对象,实行指令性价格、指导性价格、市场调节价格。各类价格的计价原则和标准,由县以上人民政府物价部门会同房地产管理等有关部门制定,报当地人民政府批准实施。

  第二十六条 商品房可以预售,预售房产必须具备下列条件:

  1.房产经营者持有《建设工程规划许可证》和经过出让取得的《国有土地使用证》。

  2.除土地使用权出让金外,实际投资已达该建设项目总投资的20%以上。

  3.工程施工进度和竣工交付日期已确定。

  4.预售计划和对象符合规定。

  5.已落实预售款收取和使用的监督方案。

  预售商品房的出售方和购买方应依法签订商品房购销合同,并严格履行。处理商品房购销合同纠纷,适用《经济合同法》的基本原则和有关规定。

  第二十七条 允许外商以独资、中外合资、中外合作等形式开发经营房地产。

  外商投资开发经营房地产,依照我国和我省有关法律、法规及政策,享受优惠待遇。

  第二十八条 设立开发经营房地产外商投资企业,须按外商投资企业办理审批手续。

  设立开发经营房地产的外商投资企业,应持批准的项目建议书、可行性报告、章程和企业技术资质证明,报有审批权的建设行政主管部门审定企业技术资质等级。

  第四章 责任与处罚

  第二十九条 违反本办法,侵犯土地所有权或使用权的,由县以上土地管理部门责令其停止侵犯,赔偿损失。被侵权人也可以直接向人民法院起诉。

  第三十条 不按土地出让合同规定的期限投资建设的,应收取土地闲置费,闲置2年以上者,由原批准土地使用权的机关无偿收回土地使用权。

  第三十一条 未按本办法取得资质合格证进行房地产开发和经营或未办理登记手续,擅自转让、出租、抵押土地使用权的,其有关协议、合同无效,分别由县级以上建设行政主管部门和土地管理部门没收其非法收入,并可根据情节处以罚款。由此造成经济损失的,依法追究直接责任人或单位主管人员的经济责任;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

  第三十二条 城市规划和有关房地产开发经营行政管理部门的工作人员失职、渎职,或利用职务便利弄虚作假、徇私舞弊、敲诈勒索的,视情节轻重,依法给予行政、经济处罚;构成犯罪的,由司法机关追究刑事责任。

  第五章 附则

  第三十三条 各县、市人民政府和省人民政府有关工作部门可根据本办法制定实施细则。

  第三十四条 本办法自发布之日起施行。

贵州省人民政府