江苏省泰州市人民政府办公室


关于转发泰州市信用企业认定管理办法的通知



泰政办发〔2004〕158号



各市（区）人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：

经研究，市政府同意市企业信用征信领导小组办公室制定的《泰州市信用企业认定管理办法》。现转发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。

开展信用企业认定工作，是加强企业信用体系建设的一项基础性工作，有利于进一步强化企业的信用意识，引导企业注重信誉，打造诚信品牌；有利于促进被认定企业改善企业内部管理，提升企业综合素质，增强企业的市场竞争力；也有利于在全社会倡导诚实守信的经营风尚，营造良好的市场信用环境。各级政府要切实加强领导，积极引导企业参与争创“信用企业”活动，各相关部门要采取切实措施，对“信用企业”予以激励和扶持，让更多的市场主体成为打造诚信泰州的主力军，为促进全市经济的持续、健康发展作出积极贡献。

二○○四年九月六日





泰州市信用企业认定管理办法



第一章 总则



第一条 为加强企业信用体系建设，增强企业信用意识，提升企业综合素质，倡导诚实守信的经营风尚，全面、客观、科学、公正地反映企业信用状况，根据《江苏省企业信用管理暂行办法》和《江苏省重合同守信用企业认定办法》，制定本办法。

第二条 本办法的适用对象为：泰州市行政区域内的企业法人、实行企业化经营管理的事业法人和其他经济组织。

第三条 “信用企业”是对信用管理工作卓有成效、市场交易行为诚实信用、全员信用意识强、经济效益较好的企业授予的信用荣誉称号。

第四条 泰州市信用企业评审委员会具体承办“信用企业”的认定与管理工作。泰州市信用企业评审委员会成员由工商、金融、法院、税务、质量监督等部门相关人员组成，泰州市企业信用管理协会协助泰州市信用企业评审委员会做好申报企业的受理、审查、培训工作。

第五条 “信用企业”的认定，采取集中认定的方法，每两年进行一次。合格的予以公告，由市信用企业评审委员会颁发“信用企业”证书和牌匾。

第六条 认定信用企业遵循以下原则：

（一）企业自愿参加的原则；

（二）非社会评比的原则；

（三）失信违法行为行政处罚（或败诉记录）一票否决的原则；

（四）非终身制的原则。

第七条 “信用企业”证书与牌匾为企业信用度的证明与标志。企业可用于洽谈业务、参加各项招投标、对外宣传和企业形象设计。



第二章 申报与考核

第八条 申报信用企业，应符合以下基本条件：

（一）开业已满三个会计年度；

（二）有符合本行业和本企业特点的信用管理机构、人员和信用管理制度；

（三）企业信用管理档案资料齐全；

（四）企业无失信违法行为和受处罚记录；

（五）无经营性亏损，经济效益较好；

对有资质规定的行业企业，申报时必须具备相应的资质等级。

第九条 申报信用企业，应向企业信用管理协会提交下列材料：

（一）申请书；

（二）有效的企业营业执照副本复印件；

（三）企业法定代表人（负责人）签署给申报经办人的授权委托书；

（四）本企业上年度的《资产负债表》和《损益表》；

（五）企业所具有的行业资质等级证书；

（六）企业信用管理机构和专职信用管理人员任命文件复印件；

（七）其他需要提交的有关企业信用的证明材料。

第十条 信用企业可以优先申请认定省人民政府确认的“重合同守信用企业”称号。

第十一条 信用企业的考核标准为：

（一）坚持“信用至上”的经营理念，企业各级负责人有较强的信用责任意识和信用义务观念，熟悉国家有关法律、法规，能依法组织生产经营活动。

（二）企业设有信用管理机构，有具体分管企业信用管理工作的负责人，信用管理工作列入企业的重要议事日程，信用管理机构职责基本到位。

（三）企业信用管理机构配有法律意识与工作责任心强、业务素质高的专职或兼职工作人员，企业信用管理人员同时具有管理与监督的职能。

（四）企业具有根据本企业授信决策和信用政策制订的各项信用管理制度。包括：法律法规学习制度；信用管理机构、人员岗位责任制度；合同签订前的评审制度；合同签订、履行与变更、解除制度；客户授信与年审评价制度；客户信用档案建立与管理制度；应收帐款与商帐追收管理制度；失信违法行为责任追究制度等。

（五）企业对外签订的合同规范严谨，条款完整，台帐齐全，履行完毕的合同资料能及时按规定整理归档，妥善保管。

第十二条 考核信用企业的量化标准为：

（一）企业对外所签合同，除不可抗力、对方违约以及经双方当事人协商依法变更、解除者外，合同履约率达95％以上；

（二）近三年企业的总产值、销售额、纳税额和净利润同比呈增长态势，无因不正当理由出现的亏损；

（三）近三年企业应收款和应付款总额同比呈负增长态势；

（四）近三年企业在金融系统没有发生逃废债务，在海关、税务部门没有发生偷税、骗税等违法记录；

（五）企业产品质量优良，工商、质量监督、药监、检验检疫等部门无产品检查不合格记录；

（六）企业无因自身主观故意失信而被法院、仲裁机构认定的无效合同和受工商、公安机关立案查处的违法合同；

（七）企业没有因失信违法行为而受到行政处罚和诉讼（仲裁）败诉的记录。

第十三条 申报与考核的工作程序：

（一）企业申报提交书面申请；

（二）申报企业的上级主管部门或所在的行业协会提出推荐意见；

（三）企业信用管理协会对企业的申报资料进行受理和初审，对符合申报条件的企业，进行企业信用管理相关知识的培训。

（四）初审合格的企业，按照江苏省企业信用评价细则由评价机构对企业信用状况进行考核评价；评价得分70分以上的企业填报《A级信用企业登记表》；评价得分80分以上的企业填报《AA级信用企业登记表》；评价得分90分以上的企业填报《AAA级信用企业登记表》。

（五）在企业信用数据库中查询申报企业的信用记录，并向法院、公安、海关、金融、税务、卫生、城建、质量监督、药监、检验检疫部门书面征求意见；

（六）对考核符合信用企业标准，企业信用数据库中无不良记录，相关行政执法与司法机关无异议的企业，由企业信用管理协会提出推荐意见。



第三章 认定与命名

第十四条 对依照规定程序考核合格的申报企业，企业信用管理协会在签署同意推荐的意见后，报送市信用企业评审委员会。

第十五条 市信用企业评审委员会依据企业信用管理协会上报的推荐材料进行审核。对符合信用企业标准的，及时提出同意认定和命名的意见；对有疑义的，应重新进行考核。

第十六条 对决定认定和命名的信用企业，根据信用评价结果，分别授予“AAA级信用企业”、“AA级信用企业”或“A级信用企业”荣誉证书和“AAA级信用企业”、“AA级信用企业”或“A级信用企业”牌匾。

第十七条 市信用企业评审委员会发出认定决定后，在《泰州日报》发布信用企业命名公告，提高信用企业的社会知名度。

第十八条 信用企业变更企业名称和住所的，应提交申请报告和变更后的营业执照副本复印件，经批准后予以换发信用企业荣誉证书。

第十九条 信用企业改制的，如属整建制改制，可参照第十八条规定办理换发荣誉证书手续。如属合并和分立，应按规定程序重新办理申报手续。



第四章 激励措施

第二十条 信用企业申请办理行政许可相关手续和参加各种评优评审活动，政府各相关部门应给予优先受理。有条件的地方，可设立专门窗口受理。

第二十一条 信用企业授牌后两年内免于各级工商、药监、质量监督机关及其派出机构实施的企业综合检查，但被举报从事违法生产经营活动的除外。

第二十二条 工商行政管理机关对信用企业申办企业年检，实行免审制。企业提交的年检材料齐全后，即予通过资格年审与企业年检（A级）。实行联合年检的外商投资企业除外。

第二十三条 税务机关对信用企业授牌后两年内不安排日常税务检查，并把信用企业申报纳税信誉等级，评定A级纳税信誉条件之一。

第二十四条 金融系统对信用企业优先贷款，享受优惠利率政策，利率下浮0.5％，优先享受开户银行提供的结算服务，小额贷款可免抵押、担保手续。

第二十五条 海关对信用企业优先办理通关手续，优先办理加工贸易合同备案，优先评定为A类企业，享受A类企业在加工贸易上的相关优惠政策。

第二十六条 法院对信用企业的诉讼案件实行“快立、快审、快结、快执”的服务保障措施，按照立法程序，最大限度地缩短办案周期，提高办案效率，降低诉讼成本。

第二十七条 政府采购、药品招标、建设工程招投标活动中，优先受理信用企业的投标申请；同等条件下信用企业优先入围。



第五章 监督管理

第二十八条 工商行政管理机关应建立信用企业的信用信息动态数据库，通过市场巡查和不定期回访及时采集和录入信用企业的市场行为与信用状况方面的信用数据。

市信用企业评审委员会应建立信用企业完整的档案资料。在组织开展企业信用管理自律活动的同时，对信用企业的市场信用状况进行监督管理，并将监督管理情况记录存档。

第二十九条 市信用企业评审委员会对命名的信用企业实行年度复查制度，在核对信用企业提交的符合本办法第九条第二、四、五、七项材料的同时，重点对照本办法第十二条规定的量化标准对企业上一年度情况进行复查，并将复查情况载入《信用企业年度复查情况表》。经复查合格的，在荣誉证书相关栏目内加盖“xxxx年度复查合格”印章。

第三十条 信用企业年度复查于每年6月30日前结束。未经上年度复查或上年度复查不合格而未加盖复查合格印章，以及未能及时收回的“信用企业证书”，自该年度7月1日起自行作废。

第三十一条 对已认定命名的信用企业，在年度复查和日常管理工作中发现下列问题，应责令限期改正：

（一）企业负责人信用意识淡薄，不重视、不支持企业信用管理工作；

（二）企业信用管理工作未做到机构、人员、制度“三落实”；

（三）企业信用管理机构有名无实，未发挥其管理与监督职责；

（四）企业信用管理各类档案资料（含合同管理档案）不全，或保管不善；

（五）企业的应收款和应付款数额大幅上扬（年度同比分别超过40％和20％）；

（六）对其他企业侵害本企业合法权益的失信违法行为不及时追究；

（七）存在其他有损信用企业形象的行为。

第三十二条 经复查信用企业信用状况不良的采取降级处理。无正当理由并经催告仍不参加信用企业年度复查工作的，视为自动放弃荣誉称号；因破产、注销、企业改制中被重组合并、拆迁等原因处于歇业状态的企业，撤销命名，收回荣誉证书和牌匾。

第三十三条 对已认定命名的信用企业，在年度复查和市场巡查与回访中发现下列情况之一者，应撤销其命名、收回荣誉证书，并在五年内停止受理该企业的重新申报。

（一）申报与考核中虚报、隐瞒真实情况，情节严重的；

（二）企业因失信违法行为受到行政执法机关处罚或在经济诉讼（仲裁）中被判（裁）败诉的；

（三）盲目签约造成本企业重大经济损失或因自身故意违约造成对方经济损失的；

（四）违反国家法律、法规规定从事生产经营活动的；

（五）签订无效和违法合同，损害国家利益和社会公共利益的；

（六）不依法维护自身合法权益，导致国有、集体资产权益严重受损的；

（七）利用“信用企业”证书行骗的；

（八）企业信用管理工作严重混乱，在社会上造成恶劣影响，经复查已达不到第11条、第12条规定的标准的。

第三十四条 对未获得“信用企业”称号或已被撤销“信用企业”称号而假冒信用企业名义从事生产经营活动的行为，将依据有关法规严肃处理，并向社会披露，五年内不得申报信用企业。

第三十五条 本办法自发布之日起施行。





甘肃省嘉峪关市人民政府


嘉峪关市人民政府关于印发《嘉峪关市物业管理暂行办法》的通知

嘉政发〔2011〕34号


各区，市政府各部门，在嘉各单位：
《嘉峪关市物业管理暂行办法》已经市政府同意，现予印发，请认真遵照执行。



二○一一年五月三十一日


嘉峪关市物业管理暂行办法

第一章 总 则

第一条 为规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》、《甘肃省物业管理办法》等有关法律、法规、规章的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内的各类物业管理、服务活动适用本办法。
第三条 市房地产管理局是全市物业管理活动的主管部门，负责全市各类物业活动的管理、监督、指导工作。
建设、规划、市容监察、环保、发改、公安、民政、工商、环卫等部门以及供电、供水、供气、通讯、有线电视等单位在各自的职责范围内，做好相关的物业管理和服务工作。
街道办事处协助市房地产管理局做好本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，并建立小区联席会议制度，协调解决物业管理中遇到的问题及物业管理与社区建设之间的关系。
社区居民委员会会同建设单位，在市房地产管理局指导下，负责组织成立业主大会和业主委员会，协调物业管理区域内的物业管理活动。
第四条 提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争方式选择物业服务企业。
第五条 物业管理区域由市房地产管理局会同街道办事处，遵循方便工作和生活，有利于社区建设和管理，降低管理成本，提高服务水平的原则，根据共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素进行划分。
有以下情形之一的，市房地产管理局和街道办事处可以将其确定为一个物业管理区域，并由一个物业服务企业实施物业服务：
（一）属于独立封闭式小区的；
（二）处于同一街区或者位置相邻的；
（三）配套设施设备可以共享的；
（四）商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够封闭管理的；
（五）其他可以整合成一个物业管理区域的。
新建住宅物业管理区域的确定，市规划局在选址或规划设计条件中应予以明确，并在规划设计方案审查中予以落实。
第六条 物业管理区域划分确定后，市房地产管理局应当在该物业管理区域内发布公告。
第七条 市房地产管理局应当建立物业管理区域档案。档案资料应当载明以下事项：
（一）物业管理区域的范围、占地面积和建筑面积；
（二）共用设施设备情况；
（三）建设单位、产权单位；
（四）业主总户数、居住人口、产权构成比例；
（五）物业服务企业名称、管理时间。
物业服务企业变更的，业主委员会应当及时向市房地产管理局办理备案手续。

第二章 业主、业主大会和业主委员会

第八条 业主在管理活动中，享有下列权利：
（一）对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权；
（二）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（三）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（四）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（五）参加业主大会会议，行使投票权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（八）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（九）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（十）监督物业共用部位、共用设施设备住宅专项维修资金的管理和使用；
（十一）法律、法规规定的其他权利。
第九条 业主应在物业管理活动中履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会、业主委员会会议议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第十条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十一条 管理规约应当对有关物业的使用、维护和管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。
管理规约对全体业主具有约束力。
第十二条 一个物业管理区域内，已交付业主使用的房屋建筑面积达到50%以上，或者达到30%以上不足50%，但首个房屋单元出售并实际交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会。
首次业主大会应当在市房地产管理局和街道办事处的指导下制定业主大会议事规则。
第十三条 物业管理区域具备召开首次业主大会条件的，建设单位应在30日内向市房地产管理局和街道办事处书面提出召开首次业主大会的书面报告，报告中应提供业主名册、物业建筑面积清册、物业出售及交付使用时间等文件资料；建设单位未及时书面报告的，业主可以向市房地产管理局提出成立业主大会的书面要求。
第十四条 首次业主大会可以成立筹备组，筹备组应当在市房地产管理局和街道办事处的指导下，由业主代表、建设单位代表和居民委员会代表组成。
筹备组负责组织召开首次业主大会会议，表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会，业主委员会自选举产生之日起成立。
第十五条 业主大会分为定期会议和临时会议两种。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定每年召开一次。有以下情形之一，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：
（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；
（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。
第十六条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会或者业主委员会作出的决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。
业主大会决定本办法第十条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本办法第十条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定，对全体业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以向人民法院提起民事诉讼。
第十七条 业主大会应由全体业主参加，也可以以书面的形式委托代理人参加。业主人数在100人以上（含本数）的，可按幢、单元、楼层等为单位推举业主代表参加业主大会，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定，业主代表一般不得少于30人。
第十八条 业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：
（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
第十九条 业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：
（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
（二）总人数，按照前项的统计总和计算。
第二十条 首次业主大会筹备期间和首次业主大会的工作经费由建设单位或原产权单位承担。无建设单位或原产权单位的，由全体业主承担。
业主大会和业主委员会的工作经费由全体业主承担；经费的筹集、使用、管理由业主大会议事规则具体规定。
业主大会和业主委员会工作经费的使用情况每半年以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的监督和质询。
第二十一条 业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。
第二十二条 业主委员会自选举产生之日起行使职权。并应当在选举产生之日起30日内，将业主大会会议决定、业主大会议事规则、管理规约及业主委员会名单等报市房地产管理局和街道办事处备案。
第二十三条 业主委员会成员应当具备下列条件：
（一）是本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，履行业主义务；
（四）热心公益事业、责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
（五）具有一定的组织能力；
（六）具有必要的工作时间。
业主委员会办公及成员待遇经费由业主大会讨论确定。
第二十四条 业主委员会主任、副主任在业主委员会中选举产生。
业主委员会一般由三人或五人组成，小区区域较大的可由五人或七人组成。由主任一名，副主任一至二名、委员若干名组成，业主委员会委员任期和换届由业主大会决定，可连选连任。
业主委员会不得从事经营活动，其成员不得在为本物业管理区域提供管理服务的物业企业中任职。
第二十五条 业主委员会除执行业主大会的决定事项外，还应履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
第二十六条 业主委员会办理备案手续后，凭备案表向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。
第二十七条 有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止：
（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（二）丧失民事行为能力的；
（三）依法被限制人身自由的；
（四）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。
第二十八条 业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：
（一）以书面方式提出辞职请求的；
（二）不履行委员职责的；
（三）利用委员资格谋取私利的；
（四）拒不履行业主义务的；
（五）侵害他人合法权益的；
（六）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。
第二十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，市房地产管理局或街道办事处应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第三十条 业主大会、业主委员会与居民委员会应当相互协作，配合公安机关，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
第三十一条 业主大会、业主委员会应当积极配合居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

第三章 前期物业管理

第三十二条 建设单位应当在取得商品房预售许可证前，按国家规定通过招投标方式，选聘具有相应资质的物业服务企业对物业进行前期管理。
未按照规定招投标或者议标选聘物业服务企业的，不得进行商品房预（销）售活动。
住宅物业的建设单位应当通过招投标方式选聘物业服务企业。投标人少于3个或者物业管理区域的建筑面积少于3万平方米的，经市房地产管理局批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第三十三条 建设单位应当按照下列规定时限完成前期物业服务的招标投标工作：
（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；
（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
市房地产管理局负责本行政区域内物业服务招标投标活动的监督管理。
前期物业服务企业选聘后，建设单位应当和物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。合同内容应当包括物业基本情况，管理服务的具体内容、标准和费用，双方权利和义务，合同期限，违约责任等。
第三十四条 在城市规划区域内，因规划和国土部门供地面积限定，开发建设建筑面积不足3万平方米（4幢住宅楼以下），不具备公共设施配套建设和物业服务及管理的，建设单位应在房屋预售前到市房地产管理局办理物业备案手续。
第三十五条 建设单位在销售物业之前，应当制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护和管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、首期住宅专项维修资金的交存、违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出具体的约定。
建设单位制定的临时管理规约，要尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益，不得侵害物业买受人的合法权益。
临时管理规约对全体业主具有约束力。
第三十六条 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业服务合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
第三十七条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
第三十八条 前期物业服务合同可以约定期限；期限未满，业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同后，前期物业服务合同终止。
第三十九条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
第四十条 建设项目竣工后，建设单位应当按规定组织项目综合验收。分期建设的项目，其配套设施满足使用功能要求的，经分期验收合格后，方可交付使用。未经验收或验收不合格的，建设单位不得交付使用，产权管理部门不得办理产权登记手续。建设单位应当自验收合格之日起15日内，将建设项目综合验收报告报市房地产管理局备案。
第四十一条 物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
第四十二条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图及竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必需的其他资料。
第四十三条 规划、设计新建住宅小区时，应当按照不低于开发建设住宅总建筑面积的2—3‰确定物业管理用房和4—6‰确定娱乐活动室。物业管理用房不能低于40平方米，业主委员会用房根据项目建设规模确定，但不能低于20平方米。物业管理用房（业主委员会用房）、娱乐活动室应为地面以上，具备使用功能。
第四十四条 物业管理用房、业主委员会用房和娱乐活动室依法属于全体业主共同所有。未经业主大会同意，不得改变其用途。
任何单位和个人不得侵占物业管理区域的共用部分。
第四十五条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

第四章　物业管理服务

第四十六条 物业服务企业实行资质认证、年检制度。
物业服务企业持由市房地产管理局核发的物业服务企业资质证书、市工商行政管理局核发的营业执照和市地税局核发的税务登记证后方可接受物业服务委托。
物业管理从业人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
第四十七条 物业服务企业接受业主委员会的物业服务委托，应当与委托方订立物业服务委托合同，自订立之日起，三十日内由物业服务企业报市房地产管理局备案。
第四十八条 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量和服务标准、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的收取和使用管理、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第四十九条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第五十条 物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本办法第四十二条规定的资料交还给业主委员会。业主委员会选聘新的物业服务企业后，应当向物业服务企业移交该部分资料。
物业服务合同终止时，业主委员会选聘新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。
第五十一条 物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。
业主委员会应当向物业服务企业移交本办法第四十二条规定的资料。
第五十二条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
第五十三条 业主应当根据物业服务合同的约定，足额交纳物业服务费用。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
业主违反物业服务合同约定未缴纳或未足额交纳物业服务费的，业主委员会应当督促该业主限期交纳，业主逾期仍拒不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。
第五十四条 纳入物业管理范围的已竣工、但尚未出售或者因开发建设单位未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额缴纳；已交付给物业买受人的物业，物业服务费用自物业交付次月起计收。入住后不使用期连续超过三个月的房屋，经物业管理企业登记确认后，从第四个月开始，其物业服务费用按收费标准的70%交纳。
第五十五条 物业服务费按房屋建筑面积计算，按月收取，经业主同意，也可按季收取。
第五十六条 物业服务费主要用于以下事项：
（一）管理服务人员的工资、社会保险费和按规定提取的福利费用；
（二）物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（三）物业管理区域清洁卫生（垃圾清扫、收集）费用；
（四）物业管理区域绿化养护费用；
（五）物业管理区域秩序维护费用；
（六）办公费用；
（七）物业管理企业固定资产折旧；
（八）物业服务合同约定的其他事项。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本；在国家规定的质量保修范围和保修期限内的大修、中修和设备更换，应由原开发建设单位负责，不得动用专项维修资金或由业主承担。
第五十七条 物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
第五十八条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当收费到户，服务过程中产生的损耗由供应单位承担。
（一）业主专有部分以单个业主作为最终用户；
（二）业主共有部分以共有业主作为最终用户。
物业服务企业受上述有关单位委托代收费用的，双方应当签订委托合同，并可向委托单位收取代办手续费，物业服务企业不得向业主或者使用人收取手续费等额外费用。
第五十九条 供排水、供电、供气、供热等经营单位，应当按以下规定负责物业管理区域内相关设施设备（业主自行增加的设施设备除外）的维修、养护和更新：
（一）业主终端计量水表及以外的供水设施设备；
（二）业主终端计量电表及以外的供电设施设备（集中设表的，为用户户外的供电设施设备）；
（三）业主燃气用具、连接燃气用具胶管以外的燃气设施设备；
（四）业主户外分户阀及以外的供热设施设备；
（五）业主楼外排水井及以外的排水设施设备。
第六十条 市发改委应当会同市房地产管理局加强对物业服务企业的收费项目、收费标准和服务内容、服务质量标准的监督管理。
物业服务企业违反价格法律、法规和规定，未严格履行物业服务委托合同，没有按照核定的收费标准和服务等级为业主提供服务的，业主委员会或相关业主可向市发改委投诉，市发改委依法查处。
第六十一条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、消防等方面法律、法规规定的，物业服务企业应该及时制止，并向有关部门报告。有关部门在接到物业服务企业的报告后，应当对违法行为依法处理。
第六十二条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关部门报告，协助做好救助工作。
物业服务企业聘用秩序维护员的，应当遵守国家有关规定。秩序维护员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害业主的合法权益。
第六十三条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律法规和管理规约的有关规定。
物业使用人违反本办法的规定，业主应当承担连带责任。
第六十四条 物业服务企业要求提前解除物业合同，应提前两个月告知业主委员会，按规定做好各项移交工作，并承担相应责任。
业主大会决定解聘物业服务企业，业主委员会应当提前60天通知物业服务企业。
业主大会不得违反规定随意解聘物业服务企业。
业主大会在没有选聘新的物业服务企业接管之前，原有的物业服务企业应当继续作好物业服务工作，不得随意退出。
物业服务企业不得以任何理由单方面提前解除物业服务合同，否则赔偿所造成的损失，并承担相应责任。
第六十五条 市房地产管理局应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。


第五章 物业的使用与维护

第六十六条 业主、物业使用人不得改变设计用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。
第六十七条 物业管理区域内禁止下列损害公共利益的行为：
（一）拆改房屋承重结构，改变房屋用途；
（二）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，移动共用设施设备；
（三）侵占绿地、毁坏绿化；
（四）随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物；
（五）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性危险物品和超过荷载的物品；
（六）未经批准摆摊设点；
（七）在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；
（八）利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动；
（九）违法搭建建筑物、构筑物；
（十）法律、法规和业主公约禁止的其他行为。
第六十八条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。
物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主、使用人。
第六十九条 装修人和装饰装修企业，应与物业服务企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议。
住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：
（一）装饰装修工程的实施内容；
（二）装饰装修工程的实施期限；
（三）允许施工的时间；
（四）废弃物的清运与处置；
（五）住宅设施及防盗窗的安装要求；
（六）禁止行为和注意事项；
（七）管理服务费用；
（八）违约责任；
（九）其他需要约定的事项。
第七十条 装修人不得拒绝和阻碍物业服务企业或住房出售单位依据住宅室内装饰装修管理服务协议的约定，对住宅室内装饰装修活动进行监督检查。
物业服务企业或住房出售单位，发现在物业装饰装修过程中有违约行为的，应当予以制止。对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的，追究违约责任，同时报告相关管理部门。相关部门接到报告后，应当及时依法查处，有违法行为的，依法进行处罚。
第七十一条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照规定交纳住宅专项维修资金。
第七十二条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
物业管理区域内的机动车停车场（库），应当优先提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用，物业服务企业可依照物价管理部门制定的收费标准收取停车费。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人。
物业管理区域内应预留满足需要的非机动车停放场地。
第七十三条 专有物业部分有危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的，所有人应当及时修缮。业主委员会或物业服务企业通知后，仍未进行修缮的，经业主委员会同意，由物业服务企业进行修缮。费用由所有人承担。
共用物业部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的，经业主委员会同意由物业服务企业进行修缮，维修费用由共用物业部分所有人承担。
物业出现必须维修养护的情形，业主或者物业服务企业未进行维护的，市房地产管理局应当督促实施。
第七十四条 业主、使用人在物业使用中发生权益争议的，可以要求市房地产管理局、街道办事处、居民委员会、物业服务企业调解。

第六章 法律责任

第七十五条 物业服务企业、业主、使用人违反本办法的，按照国务院《物业管理条例》、《甘肃省物业管理办法》和有关法律、法规的规定予以处罚。
第七十六条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

第七章 附 则

第七十七条 业主不选聘物业服务企业决定自行管理的，依照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《甘肃省物业管理办法》等相关规定执行。
第七十八条 物业服务企业可依照本办法制定物业服务的实施细则。
第七十九条 本办法由嘉峪关市人民政府负责解释。
第八十条 本办法自发布之日起30日后施行，有效期5年，有效期满自动失效。