行政垄断的界定
——反垄断法的调整范围

赵庆庆 dinazqq@hotmail.com


摘要：本文对作为反垄断法调整对象的行政垄断进行了界定，论述了行政垄断的概念、构成要件、分类和表现。行政垄断的界定是讨论一切行政垄断问题的基础，相对独立的概念是讨论和对话的基础。在对行政垄断不同的学术界定基础上可以建立不同的行政垄断理论体系。
关键词：行政垄断 行政垄断构成要件 行政垄断特征 行政垄断的分类和表现

一直以来，社会各界对行政垄断讨论很热烈，学术界对行政垄断的争议颇多，学科之间对行政垄断的认识角度也不同。我们认为，行政垄断在反垄断法上应该有一个界定，成为一个有特定内涵的法律概念，在此基础之上才能讨论行政垄断的反垄断规制等问题。
首先，我们先比较分析目前人们经常在哪些意义上使用并描述“行政垄断”的。
一、 对“行政垄断”的不同描述、认识和定义
（一）行政垄断可以简单地概括为“市场管理部门滥用其手中的管理权（市场管理者指所有对市场运行秩序发挥影响的部门，而不仅仅指行政部门。在目前行政、司法和立法权限没有完全理顺的情况下，这三个部门都有可能对我国的市场运行秩序发挥直接或间接的影响。甚至连行业协会等非政府组织，也会因为拥有政府机关的授权而成为市场管理者）”。（《我国行政垄断与世贸组织国民待遇冲突探析及启示》历永《国际贸易问题》2001-2）
这个观点把立法、行政和司法滥用权力对市场的干预都作为行政垄断，但是国家（包括立法、行政和司法）与“市场管理部门”或“行政”如何相对应呢？这样对行政垄断定义本身就是有矛盾的。
（二）行政性垄断是政府公权力干预所形成的垄断，可以表现为政府作为直接主体的行政垄断，也可以表现为政府作为间接主体，企业和其他组织作为直接主体的垄断，政府作为直接主体的行政性垄断是指政府作为一方当事人运用禁令直接参与限制经营活动的行为，主要有地方行政垄断、强制联合限制竞争、行政强制经营行为，政府作为间接主体的行政性垄断是指政府授予某类企业以垄断经营权或指定某种产品只能由某类企业经营，政府不直接参与，而由经营主体行使垄断经营的行为。主要有：行政性公司垄断、国家指定专营、行业垄断。（《中外行政性垄断与反垄断立法比较研究》姜彦君 《政法论坛》2002-6第3期）
行政垄断是行政权力加市场力量而形成的特殊垄断。（张德霖《论我国现阶段垄断与反垄断法》载于《经济研究》1996年第6期）
行政垄断是通过行政手段和具有严格等级制的行政组织维持的垄断。（胡汝银《竞争与垄断：社会主义微观经济分析》上海三联出版社1988年6月版，第48页）
这一类观点认为行政垄断是包含行政权力因素的垄断，是垄断的一种特殊形式，没有对这种垄断进行价值判断，没有做出否定性评价，只是描述了一类现象。
（三）行政性垄断是基于行政权力形成的垄断，实际上是行政权力对行业的过度干预和保护，包括贸易保护（实行高关税、进口配额制）、投资保护（提高进入门槛、审批制）、政治保护（官商一体化、副部级、正部级待遇）等，形成政企同盟。 行政性垄断的特征：大多是国有独资或国家绝对控股企业；由政府直接经营，在人事、分配、经营等诸方面受制于政府；垄断市场力量来源的合法化；垄断企业既是纳税人，又向政府上缴利润；垄断企业之间的竞争是一种低效率的市场竞争。我国由于长期实行计划经济和高度国有化，在那些主要的基础设施和公共服务部门形成的行政性垄断，已经造就了一个庞大的既得利益集团。（《在社会主义市场经济体制下反行政垄断也是反腐败》胡鞍钢《经济参考报》2001-7-11）
这种观点是在经济意义上使用行政垄断这个概念，认为行政垄断现象的范围十分广泛，包括国家垄断，不区分行政垄断的合法与违法，强调不适当性，使用“过度”一词，明显带有价值判断和否定的意味。
（四）广义的行政垄断是指政府和政府部门运用行政权力所作的限制竞争的行为。狭义的行政垄断是指政府及其所属部门 (包括享有行政权的组织 )违法行政、限制竞争的行为。它是需要反垄断法规制的行政垄断。（《反垄断的法律思考》张鸣胜《学海》2002年第4期）
行政垄断是“政府凭借公共权力来排除或限制竞争”，行政垄断包括合法的行政垄断和非法的行政垄断。（《关于行政垄断的若干思考》张瑞萍 载于《反垄断法与市场经济》王晓晔 法律出版社1998年版）
行政垄断是国家各级各类行政机关（国务院除外）违法行使职权，排斥、限制、禁止市场竞争，破坏社会主义市场经济竞争关系的行为。（《论行政垄断的概念与特征》郑鹏程 山西师大学报（社科版）2000年第2期）
此种观点认为广义的行政垄断包括合法的行政垄断和违法的行政垄断，狭义的行政垄断仅指违法的行政垄断，违法性是行政垄断的构成要件，这样的行政垄断是反垄断法规制的对象。
（五）行政垄断是指凭籍政府机关或其授权的部门、单位所拥有的行政权力，而使某些企业得以实现垄断或限制竞争的一种状态和行为。（《浅谈反垄断法对行政垄断的规制》邹丽君 广西政法管理干部学院学报2002年第6期）
行政垄断是各级政府及其所属部门或其授权的单位，凭借行政权力扶植或培植一定范围的经营者，使之限制竞争从而形成垄断的状态和行为。（《对我国行政垄断的反思》郑汉军 江苏公安专科学校校报2002第4期。）
行政垄断是个别国家行政机关利用国家名义并以国家强制力为后盾实施的旨在维护或获取地方利益、部门利益或少数企业利益的一种限制市场竞争的行为。（《行政垄断不应由〈反垄断法〉调整》薛克鹏 山西师大学报（社科版）2001年第2期）。
行政垄断是“指地方政府、政府经济主管部门或其他政府职能部门或者具有某些政府管理职能的行政性公司，凭借行政权力排斥、限制或妨碍市场竞争的行为。（种明钊《竞争法》法律出版社1997年版 第314页）。
这类观点在文字上没有强调行政垄断的行政权力行使的违法性，但强调行政垄断的目的是使某些企业得以实现垄断或限制竞争的状态或行为，这就对行政垄断进行了价值判断，即它具有狭隘性和不适当性。
同时，有的学者认为行政机关包括中央政府，有的认为不包括中央政府。
（六）行政垄断是“凭籍政府行政机关或其授权的单位所拥有的行政权力，滥施行政行为，而使某些企业得以实现垄断和限制竞争的一种状态和行为。（《中国反垄断立法问题研究》漆多俊 载于《法学评论》1997年第4期 第54-58页）
行政垄断是指国家经济主管部门和地方政府滥用行政权，排除、限制或妨碍企业之间的合法竞争。（王《企业联合与制止垄断》王保树 载于《法学研究》1990年第1期）
行政垄断是政府及其所属部门，为使某些企业得以处于垄断地位和限制竞争，而滥用行政权力干涉、限制或排除其他企业合法竞争的行为。（《试论我国反垄断立法所应规制的垄断》王庆湘 载于《法学》1999年第11期）
行政垄断是一种滥用行政权力的非法行为，是因政府支持而妨碍企业自由的非法垄断。（《.反垄断法研究》曹士兵 法律出版社1996版第16页）
行政垄断是竞争者凭借国家经济主管机关或地方政府滥用行政权力所形成的强大力量或控制性安排，使自己在一定的经济领域内控制或支配市场、限制和排除竞争的状态。（刘剑文 崔正军《竞争法要论》武汉大学出版社1996版第170页）
以及我国《反不正当竞争法》第7条规定“政府及其所属部门不得滥用行政权力，限制外地商品进入本地市场，或者本地商品流向外地市场。”即行政垄断是政府极其所属机构滥用行政权力、限制竞争而形成的垄断。
可以看出，以上观点认为行政垄断一种滥用行政权力限制竞争的行为。
（七）有观点认为，人为地区分经济性垄断、行政性垄断和国家垄断不科学，“从逻辑和实践两方面看，区分行政性和经济性的垄断都是没有根据的”（《关于中国反垄断法概念和对象的两个基本问题》史际春 载于《反垄断法与市场经济》王晓晔 法律出版社1998年版 第39-60页），反垄断法应该放弃“行政垄断”的概念（《反行政垄断要确立平等观》史际春 法制日报2001-9-16）。其理由是，
首先，行政垄断或行政性垄断与经济垄断、国家垄断、合法垄断、不法垄断等，是不可等同或区分的。譬如我国的铁路客运垄断，就既是行政垄断、经济垄断、国家垄断，又是合法垄断，同时又要防范其滥用优势地位搞不法垄断。
国家的合法经济垄断和诸多公用事业经特许在一定范围内的垄断，都需要以行政权来实施并加以保障，这种行政权实施的合法或非法，不可能以法律形式事无巨细地事先予以明定，已为行政和行政权本身的性质和特点使然。任何主体在法律和行政授权范围内实施的市场垄断、特许垄断经营、价格垄断、限制性行为和干预行为等，应属合法、正当的行政垄断；而有关行政垄断是否在合法授权范围之内及其是否对竞争构成损害，则需由反垄断执法机构和法院依法予以认定。
　 其次，“行政垄断”并非中国特色。强调“行政垄断”，主要在反垄断法规定“行政垄断”，言下之意西方国家的反垄断法并无反行政垄断、国家垄断的任务，它所反的仅是私营部门经济性的垄断和限制竞争。这种潜意识不符合国际上反垄断法的实际情况，西方国家政府控股、参与和支持的企业同样适用反垄断法。
最后，“行政垄断”的另一潜台词是“行政”行为的特殊性。对这种垄断与一般市场主体的垄断不应一视同仁，其结果就造成了在竞争和竞争法面前的不平等，这和市场经济首先是竞争经济的本质相违背。
我们认为，首先，一种行为的确可以集几种性质于一身，尤其是在我国体制转轨的复杂经济条件下，一种垄断通常同时表现为行政垄断、经济垄断和国家垄断，并且其合法与合理性也非常复杂。但是这并不是否定经济垄断、国家垄断和行政垄断之间的相对可区分性，正好像在民法上一种行为可以即构成违约，也构成侵权，在刑法上，一种行为可能构成牵连犯，触犯几个罪名，但是这并不能否定违约与侵权、各罪之间的差别。
　　国家垄断和特许的公用事业的垄断必须要有有效的法律依据，否则都是非法的，这是市场经济所要求的，而行政垄断恰是没有法律依据的行政权力限制竞争的非法垄断。在我国的宪政体制下，反垄断执法机构和法院可以就行政垄断是否具有法律依据进行审查，并对行政垄断是否合法做出判断，但是不能对法律依据本身的合法、适当性做出认定，必须提请有权机关通过法律程序进行认定。
其次，西方没有行政垄断这个概念，而我们提出“行政垄断”这个概念是因为行政非法限制竞争的现象在我国比较普遍和突出，并非说“行政垄断”是中国特色，而西方没有“行政垄断”，因为法域之间概念的有无和差别是普遍存在的。
　 最后，区别行政垄断和经济垄断并非意欲给行政垄断特权，我们提出行政垄断这个概念恰恰是认识到它和经济垄断一样对竞争弊害无穷，意通过反垄断法对其进行规制，但是两者确实存在差别，需要加以区分，采取不同的规制方法。
以上分别是各个学者从经济、政治和法律角度对“行政垄断”的描述、认识或定义，我们经过比较研究，从反垄断法的角度把行政垄断界定为：政府及其所属部门违法行政限制竞争的行为。这也就是反垄断法调整的行政垄断的范围。以下分析行政垄断的构成要件和特征。

二、行政垄断的构成要件和特征
（一）行政垄断的行为主体是政府及其所属部门
宁夏回族自治区人民政府


宁夏回族自治区城镇国有土地使用权出让和转让办法（修正）
宁夏回族自治区人民政府


（1995年5月24日宁政发（1995）49号发布 根据1997年12月29日发布的《宁夏回族自治区人民政府关于修改〈宁夏回族自治区清真食品管理暂行规定〉等二十三件规章的决定》进行修正）

第一章 总 则
第一条 为了加强国有土地资产管理，合理开发、利用、经营土地，规范土地市场，促进城镇建设和经济发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及有关法律、法规，结合我区实际，制定本办法。
第二条 凡在我区城市规划区内出让和转让国有土地使用权（以下简称土地使用权）的均须遵守本办法。
土地使用权出让和转让期间，所有权仍属国家所有。
第三条 国内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定外，均可依照国家有关规定和本办法取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营活动。
第四条 地下资源、埋藏物和市政公用设施不属土地使用权出让、转让、出租、抵押范围。
第五条 依照本办法取得土地使用权的土地使用者，其土地使用权在出让合同约定的使用期限内可以依法转让、出租、抵押或用于其他经济活动。依本办法取得土地使用权的个人，其土地使用权可以依法继承，合法权益受法律保护。
土地使用者开发、利用、经营土地，将土地使用权转让、出租、抵押或用于其他经济活动，应当符合土地利用总体规划和城市规划，遵守法律、法规和规章规定，不得损害社会公共利益。
第六条 市、县人民政府应按照统一规划、统一征地、统一开发、统一管理、统一出让的原则，加强对城镇土地的管理。
第七条 县级以上人民政府土地管理部门依法对土地使用权的出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查。
土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止及有关地上建筑物、其他附着物的登记，由县级以上人民政府土地管理部门和房产管理部门依法办理。
自治区建设行政主管部门、土地管理部门依照自治区人民政府规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全区房地产工作。

第二章 土地使用权出让
第八条 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金（以下简称出让金）的行为。
第九条 土地使用权的出让由市、县人民政府负责，有计划、有步骤地进行。市、县人民政府土地管理部门应会同计划、城市规划、建设管理部门根据本地区国民经济发展计划、土地利用总体规划、城镇总体规划、产业政策以及年度建设用地计划编制土地使用权出让年度计划（以下简
称供地计划），经同级人民政府同意，报自治区人民政府批准后实施。
供地计划包括当年拟出让土地使用权的土地面积、位置、范围、用途、供地方式、预计收取的地价款和可行性分析等内容。
第十条 城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。
第十一条 具体地块的土地使用权出让，应先拟定出让方案。出让方案由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设管理和房产管理等部门根据年度供地计划、城市规划和基本建设投资计划共同拟定，并按《宁夏回族自治区实施中华人民共和国土地管理法办法》（以下简称《实
施办法》）规定的建设用地审批权限，报经有批准权的人民政府批准后，由土地管理部门实施。
土地使用权出让方案应包括出让地块的面积、位置、四至范围、出让方式、年限、规划用途及宗地地价等内容。
征用、划拨土地的有关材料应与出让方案同时报批。
第十二条 对按照城镇规划和建设需要连片综合开发的土地，可按开发小区一次申请批准征用，分期出让或划拨使用。已征用范围内尚未实施建设的耕地，可暂借农业集体经济组织负责安排继续耕种。
第十三条 土地使用权出让最高年限按国务院的规定执行。
第十四条 土地使用权出让应当签订出让合同。
土地使用权出让合同（以下简称出让合同）应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门（以下简称出让方）与土地使用权受让者（让下简称受让方）签订。
出让合同应包括土地位置、界址、面积、使用年限、土地利用规划设计要求、出让金额、付款方式、投资总额、开发建设期限、限制条件及违约责任等内容。
出让合同的式样，由自治区人民政府土地管理部门统一印制。
第十五条 土地使用权出让可以采取拍卖、招标或双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，应当采取拍卖、招标方式。采取双方协议方式出让土地使用权的，其出让金不得低于国家规定的最低价。
第十六条 土地使用权拍卖出让程序：
（一）市、县人民政府土地管理部门发布拍卖公告。
（二）竞买者到土地管理部门办理参加竞买手续，提交资质、资信证明，缴纳保证金（不计利息，下同），购领拍卖文件和应价牌。
（三）土地管理部门按照公告规定的时间、地点公开主持拍卖，竞买者应价竞争，最后确定出价最高者为受让方。
（四）受让方当场与出让方签订出让合同，并按照出让金的20％缴纳定金。
（五）受让方按出让合同约定支付出让金后十五日内，向土地管理部门申请办理土地使用权登记，领取土地使用证。出让方按出让合同的约定拨付土地。
竞投未中者所缴的保证金，土地管理部门应当在拍卖后十日内如数退还。
第十七条 土地使用权招标出让程序：
（一）市、县人民政府土地管理部门发布招标公告或者招标邀请书。
（二）投标者领取投标文件，缴纳保证金，按投标文件规定投标。
（三）土地管理部门会同有关部门组成评标小组，主持开标、评标、决标，在评标小组签发决标书十日内向中标者发出通知书，同时书面通知未中标者，并退还保证金。
（四）中标者在接到中标通知书后，按规定时间与出让方签定出让合同，并按出让金的20％缴纳定金。
（五）受让方按出让合同约定支付出让金后十五日内，向土地管理部门申请办理土地使用权登记，领取土地使用证。出让方按出让合同的约定拨付土地。
第十八条 土地使用权协议出让程序：
（一）申请用地者须持申请书和县级以上人民政府或者计划部门批准的项目可行性研究报告，向当地市、县人民政府土地管理部门申请预约用地登记。
（二）土地管理部门在十五日内向符合条件的申请者提供有关资料。
（三）预定受让者在规定的时间内向土地管理部门提交土地开发利用方案和有关文件，缴纳预约金（不计利息）。
（四）土地管理部门审查预定受让者提交的方案和有关文件，并在三十日内给予书面答复。
（五）经协商一致，签订出让合同，并由受让方按出让金的20％缴纳定金。
（六）受让方按出让合同约定支付出让金后十五日内，向土地管理部门申请办理土地使用权登记，领取土地使用证。出让方按出让合同的约定拨付土地。
第十九条 受让方应在规定的期限内与出让方签订出让合同。受让方因故不能在限期内与出让方签订出让合同的，可在期满前十日内向出让方申请延期。延长期不得超过三十日。
第二十条 市、县人民政府土地管理部门应在土地分等定级的基础上，会同物价、财政、建设部门按照土地的区位、用途拟定基准地价，经自治区物价部门会同有关部门评审验收，按国务院规定的审批权限报经批准后公布。基准地价应根据当地社会经济的发展和土地的供求状况适时进
行调整。
第二十一条 受让方应按出让合同约定支付出让金。所付预约金或保证金、定金可抵充出让金。
一次性缴纳出让金确有困难的，可以延期或分期支付，但延期支付的期限不得超过一年，分期支付的期限不得超过五年。具体支付期限和方式应在出让合同中约定。延期和分期支付期间受让方应按中国人民银行公布的贷款利率支付未付款额的利息。
第二十二条 预定受让者在规定时间内不与土地管理部门签订出让合同的，取消其受让资格，所缴预约金或保证金作为违约赔偿，不予退还。
受让方未在出让合同约定的期限内支付出让金的，出让方有权解除合同，所交定金作为违约赔偿不予退还。
出让方未按出让合同的约定提供土地使用权的，受让方有权解除合同，出让方须将受让方所支付的预约金、保证金如数退还，并双倍返还定金。
第二十三条 土地使用者需要改变出让合同约定的土地用途和规划要求的，必须取得出让方和城市规划部门同意，依照本章的有关规定重新签订出让合同或者签订出让合同变更协议，调整出让金，办理土地使用权变更登记手续。
第二十四条 受让方超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，由县级以上人民政府土地管理部门征收出让金20％以下的闲置费；满二年未动工开发的，县级以上人民政府无偿收回土地使用权。但因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必须的前期工作
造成动工开发迟延的除外。
第二十五条 对土地使用者依法通过出让方式取得的土地使用权，不得在使用期满前收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，经市、县人民政府批准，可以依照法律程序提前解除出让合同，收回土地使用权，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况，给予
相应的补偿。
出让方依法收回土地使用权，应当在收回前六个月将土地使用权收回的理由、四至范围、收回日期等通知受让方，并在被收回土地涉及的范围内公告。
第二十六条 土地使用权出让期满，受让方可以申请续期，出让合同另有约定的除外。
受让方需要续期的，应当在期满前一年向出让方申请，经审查批准的，重新签订出让合同，支付出让金，办理房屋产权和土地使用权登记手续。
第二十七条 土地使用权出让期满，土地使用者未申请续期或申请续期未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。土地使用者应当在期满之日起十五日内分别向市、县人民政府房产管理部门和土地管理部门办理房屋产权和土地使用权注销登记。

第三章 土地使用权转让、出租、抵押
第二十八条 土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
土地使用权出租，是指土地使用者作为出租人将土地使用权或者土地使用权连同地上建筑物和其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
土地使用权抵押，是指土地使用者作为抵押人，将土地使用权或土地使用权连同地上建筑物和其他附着物作为抵押物，向抵押权人提供债务履行担保的行为。
第二十九条 土地使用权转让、出租，必须同时具备下列条件：
（一）具有出让合同、土地使用证，有地上建筑物和其他附着物的，还应有房屋所有权证；
（二）已缴清出让金；
（三）投入的开发建设资金（出让金和税费除外）已达到出让合同约定开发投资总额的25％以上；
（四）已实现出让合同约定的其他转让、出租前提条件。
第三十条 土地使用权转让、出租、抵押，只能转让、出租、抵押出让合同约定的使用年限内的余期使用权。
第三十一条 土地使用权转让、出租、抵押时，其地上建筑物和其他附着物所有权随之转让、出租、抵押。
地上建筑物和其他附着物转让、出租、抵押时，其使用范围内的土地使用权随之转让、出租、抵押，但地上建筑物和其他附着物作为动产转让的除外。
第三十二条 土地使用权转让时，出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。
土地使用权出租、抵押时，出租人、抵押人必须继续履行出让合同；承租人、抵押权人应当按租赁、抵押合同的约定享有权利和承担义务。
第三十三条 土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，不得影响土地的使用价值，并应当经市、县人民政府房产管理部门、土地管理部门批准。
分割转让同一建筑物的，各房产所有权人占有相应比例的土地使用权。不宜分割的土地使用权，可以采取折价、适当补偿或者共有等办法处理。
第三十四条 转让已出租的土地使用权时，转让人应提前三个月通知承租人；在同等条件下，承租人有优先受让权。
第三十五条 抵押人将已出租的房屋连同土地使用权作抵押时，应当将租赁情况告诉抵押权人，并书面通知承租人，抵押合同期间，原租赁合同继续有效；抵押权人处分抵押人已出租的房屋连同土地使用权时，原租赁关系终止，原承租人在同等条件下有优先受让权。
按份共有的土地使用权设定抵押的，应当以抵押人所占有的份额为限。抵押人应当同时书面通知其他共有人，征得其他共有人书面同意。
第三十六条 土地使用权及其地上建筑物和其他附着物的转让、抵押，当事人应委托有资格的评估机构进行价格评估。
第三十七条 土地使用权及其地上建筑物和其他附着物转让、出租、抵押，双方当事人应按照自愿、公平、诚实、信用的原则签订相应的合同。所签合同不得违背法律、法规、规章和出让合同的约定。
第三十八条 土地使用权的转让、出租、抵押，双方当事人应在签订合同生效之日起十五日内持申请书和合同，附出让合同、出让金交付凭证、土地使用证、交易价格申报表和资质证明，向土地所在地的市、县人民政府土地管理部门申请办理转让、出租、抵押登记。
土地上已建有房屋的，转让、出租、抵押双方当事人应在合同生效之日起十五日内，先向市、县人民政府房产管理部门申请办理房屋产权变更、出租、抵押登记，并在办理房屋产权变更、出租、抵押登记之日起十五日内，持有关文件向市、县人民政府土地管理部门申请办理土地使用权
变更、出租、抵押登记。只经一个部门登记的，转让、出租、抵押无效。
土地使用权及其地上建筑物和其他附着物出租、抵押关系终止，双方当事人应当在终止之日起十五日内，到原登记机关办理注销登记。
第三十九条 土地使用权转让、出租、抵押，应按国家有关规定缴纳税费。
第四十条 土地使用者将土地使用权作价入股的，其投资额应当按出让金数额扣除已使用年限的出让金数额计算。
原土地使用者已在使用的土地上进行了投资建设或者地价上涨的，投资者应当委托有资格的评估机构进行价值评估，其增值部分要依法缴纳土地增值税。
第四十一条 土地使用权转让，转让人申报交易价格明显低于市场价格的，市、县人民政府可按申报价优先购买，收回土地使用权。
土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，县级以上人民政府应当采取必要的措施。
第四十二条 土地使用权转让后，受让方需要改变出让合同约定的用途和规划要求的，按照本办法第二十三条的规定办理。
第四十三条 有下列情形之一的，抵押权人应向房产管理部门和土地管理部门申请处分抵押的土地使用权及其地上建筑物、其他附着物：
（一）抵押人到期未清偿债务的；
（二）抵押人在抵押合同期间宣告解散、破产的；
（三）抵押人死亡并无合法继承人代其履行债务的；
（四）抵押人的继承人、受赠人或代管人拒不履行债务的。
第四十四条 因处分抵押土地使用权及其地上建筑物、其他附着物而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应按第三十七条第二款的规定，申请办理房屋产权和土地使用权变更过户登记。
第四十五条 已作抵押的土地使用权及其地上建筑物、其他附着物处分过程中出现下列情形之一的，应中止处分。
（一）抵押权人要求中止；
（二）抵押人表示愿意即时清偿债务请求中止，并经抵押权人同意的；
（三）被处分的抵押土地权属和房屋所有权因有争议而引起诉讼的；
（四）其他应中止的情形出现。
第四十六条 处分抵押土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所得价款，按以下顺序处理：
（一）支付处分费用；
（二）扣除涉及抵押标的应缴纳的税费；
（三）偿还抵押权人、债权人债权本息及违约金；
（四）所剩余款退还抵押人。
第四十七条 房地产开发企业预售商品房应符合《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的条件，并已确定竣工交付日期，经县以上房产管理部门批准，取得商品房预售许可证。
商品房预售人应将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

第四章 划拨土地使用权
第四十八条 划拨土地使用权，是指下列建设用地的土地使用者毋须履行出让手续缴纳出让金，经有批准权的人民政府依法批准取得的土地使用权。
（一）国家机关用地和军事用地；
（二）城市基础设施用地和公益事业用地；
（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
（四）法律、行政法规规定的其它用地。
第四十九条 有下列情形之一的，其土地使用权及其地上建筑物、其他附着物不得转让、出租、抵押：
（一）没有合法的土地使用证、房屋所有权证的；
（二）权属有争议的；
（三）违法占地建房尚未处理的；
（四）土地在房屋拆迁封户公告范围内的；
（五）法律、法规禁止转让、出租、抵押的其他情况。
第五十条 转让划拨土地使用权及其地上建筑物、其他附着物，应当依照《实施办法》规定的建设用地审批权限报经有批准权的人民政府批准后，办理出让、转让手续，其程序是：
（一）当事人须持申请书，附土地交易价格申报表、土地使用权证、房屋所有权证及资质证明，向所在地市、县人民政府土地管理部门提出申请。
（二）土地管理部门审核权属证件后，由有资格的资产评估机构进行地价评估，报有批准权的人民政府审批。
（三）经批准转让的，土地管理部门与转让双方协商一致，受让人与土地管理部门签订出让合同，并与转让人签订转让合同。
（四）受让人按出让合同的约定向土地管理部门缴纳出让金后，将约定的成交价扣除出让金的剩余部分交转让人，转让人交付土地。
（五）转让双方按合同约定缴纳出让金后，按本办法第三十七条第二款的规定，分别向房产管理部门和土地管理部门申请办理房屋产权和土地使用权变更登记，换发房屋所有权证和土地使用证。
转让划拨土地使用权及其地上建筑物报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定，决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应按国家有关规定将转让所获收益中的土地收益，上缴土地管理部门或按政府决定作其他处理，并按规定办理房屋产权和土地使用权变更登记手续。
转让土地使用权进行建设的，当事人应按基本建设程序取得项目可行性研究报告和建设用地规划许可证后，依照本条第一款规定的程序办理。
第五十一条 将划拨土地使用权作价作为股本金或合作条件，与其他企业或外商共同举办合资、合作企业的，或者企业改组成立股份制企业的，投资者应持成立合资、合作企业或股份制企业批准文件，按原企业隶属关系向该级人民政府土地管理部门提出书面申请，经土地管理部门审核
，由有资格的资产评估机构进行土地资产评估后，报政府批准，原投资企业与土地管理部门签订出让合同、补交出让金后，方可将土地使用权折价作为法人股。原企业补交出让金有困难或者其他原因不能缴纳出让金的，可将土地使用权折价作为国家股，由政府授权的机构持股；也可以以承
租方式由原投资企业与土地管理部门签订土地使用合同，每年缴纳土地租金。
新成立的合资、合作企业或改组的股份制企业应按本办法规定申请办理房屋产权和土地使用权变更登记，换发证书。
第五十二条 农村集体经济组织将城市规划区内集体土地作价入股举办联营企业的，应先由国家征用后，再依法出让给联营企业或由国家以土地资产入股；原农村集体经济组织可用获得的征地补偿、安置费向联营企业投资入股。
第五十三条 对以划拨方式取得使用权的土地，土地使用者有下列行为之一的，应当向市、县人民政府土地管理部门缴纳土地受益金：
（一）以营利为目的，将土地连同地上建筑物和附着物出租的；
（二）将非经营性用地及地上建筑物改为经营性使用的；
（三）将城市规划区内划拨土地用于临时性经营的。
第五十四条 抵押划拨土地使用权及其地上建筑物、其他附着物的，抵押人应凭合法的土地使用证、房屋所有权证，向市、县人民政府土地管理部门申请，补办出让手续、补缴出让金，在以出让方式获得土地使用权后，方可进行。补缴出让金确有困难的，经土地管理部门批准，可用抵
押所获收益抵缴出让金，或在处分抵押物时从转让所得价款中缴纳相当于出让金的款额。
第五十五条 划拨土地使用权及其地上建筑物和其他附着物转让，办理出让手续的，出让期满，土地使用权由土地所在市、县人民政府无偿收回，其地上建筑物、其他附着物应根据实际情况给予适当补偿。
第五十六条 划拨土地使用权的土地使用者，因解散、撤销、迁移或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回土地使用权，并依法予以出让。
市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划要求，对划拨土地使用权可以无偿收回，并依法予以出让。
无偿收回土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物应根据实际情况给予适当补偿。

第五章 罚 则
第五十七条 违反本办法第二十八条、第四十九条、第五十条第一款规定，未经批准擅自转让土地使用权的，由县级以上人民政府土地管理部门没收非法所得，并根据情节处以非法所得30％至50％的罚款。
第五十八条 擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，由县级以上人民政府土地管理部门和城市规划行政主管部门责令限期改正；拒不改正的，依照国家和自治区有关规定处罚。
第五十九条 转让、出租、抵押土地使用权必须履行登记手续，超过规定期限不履行土地使用权登记的，按国家和自治区有关规定处理。
第六十条 未经政府批准或者超越批准权限擅自出让土地使用权以及工作人员在出让、转让工作中接受礼物、收受贿赂、泄露机密、徇私舞弊的，由所在单位或上级主管部门追究有关责任人员行政责任；构成犯罪的，由司法机关追究其刑事责任。
第六十一条 当事人对行政处罚决定不服的，可在接到处罚决定书之日起十五日内向作出处罚决定的上一级行政机关申请复议。对复议决定不服的，可在接到复议决定书之日起十五日内向人民法院起诉；也可以在接到处罚决定书之日起十五日内直接向人民法院起诉。期满不申请复议也
不起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的行政机关申请人民法院强制执行。

第六章 附 则
第六十二条 土地管理部门依照本办法收取的出让金、土地受益金、滞纳金、罚没款，必须上缴同级财政部门，纳入预算，主要用于城市建设和土地开发。
第六十三条 在城市规划区外出让、转让国有土地使用权的，参照本办法执行。
第六十四条 本办法由自治区人民政府法制局负责解释。
第六十五条 本办法自发布之日起施行。


（1997年12月29日 宁政发（1997）129号）


根据《中华人民共和国行政处罚法》及有关法律、法规的规定，自治区人民政府决定对《宁夏回族自治区清真食品管理暂行规定》等23件自治区人民政府规章进行修订。现将修改内容予以发布，并请按修改后的规章贯彻执行。
……
四、宁夏回族自治区城镇国有土地使用权出让和转让办法
（宁政发〔1995〕49号 1995年5月24日发布）
1、第五十六条修改为：“受让方超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，由县级以上人民政府土地管理部门征收出让金20％以下的闲置费；满二年未动工开发的，县级以上人民政府无偿收回土地使用权。但因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必
须的前期工作造成动工开发迟延的除外。”
2、第五十九条修改为：“转让、出租、抵押土地使用权必须履行登记手续，超过规定期限不履行土地使用权登记的，按国家和自治区有关规定处理。”
3、原五十六条修改后作为第二十四条，其他条文顺序作相应调整。
……



1995年5月24日