重庆市人民政府


重庆市人民政府关于印发《重庆市整顿成品油市场实施办法》的通知／办法
重庆市人民政府


（重府发〔1994〕237号 1994年12月2日）

通知
各区、市、县人民政府，市政府各部门，县级以上企事业单位：
根据《国务院批转国家计委、国家经贸委关于改革原油、成品油流通体制意见的通知》（国发〔1994〕21号）和国家经济贸易委员会、国家工商行政管理局《整顿成品油市场实施办法》精神，结合我市实际，特制定了《重庆市整顿成品油市场实施办法》，现印发你们，请遵照执
行。
整顿成品油市场，是当前加强宏观调控，建立和维护成品油流通市场正常秩序的一项重大工作，事关改革、发展和稳定的大局，各区市县政府要高度重视，切实加强领导，各有关部门要密切配合，扎扎实实地把这项工作搞好。

重庆市整顿成品油市场实施办法


第一条 根据《国务院批转国家计委、国家经贸委关于改革原油、成品油流通体制意见的通知》（国发〔1994〕21号）和国家经济贸易委员会、国家工商行政管理局制定的《整顿成品油市场的实施办法》精神，为整顿重庆市成品油流通秩序、规范成品油市场，特制定本实施办法
。
第二条 整顿的原则是：确定经营主体资格，规范经营行为，理顺销售渠道，减少流通环节，保护消费者利益，建立和维护成品油流通市场的正常秩序。
第三条 本办法所指“成品油”包括汽油、柴油、灯用煤油、航空煤油、石脑油和燃料油。
第四条 整顿的范围是：重庆市辖区内所有从事成品油经营业务的批发企业、加油站和零售网点。
第五条 成品没经营单位在符合国家有关企业登记管理法律、法规的同时，还必须具备下列基本条件：
（一）成品油批发企业。
1．有经营成品油的业务、仓储、安全、修建等机构及管理制度，计量、化验、安全等专业技术力量。
2．符合《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国公司登记管理条例》规定的注册资本金和与现有经营规模基本相适应的资金保障。
3．有符合国家标准并与经营规模基本相适应的成品油储运设施。
4．有稳定的成品油资源和固定的供应、销售渠道。
（二）加油站和零售网点。
1．加油站的建设符合市县政府的规划要求，各项手续完备，经营设施符合国家有关消防、质量、计量、技术规范要求。
2．有稳定的成品油供应渠道。
3．从业人员及规章制度符合经营成品油的技术要求。
4．按国家规定的零售价格挂牌销售，逐步实行代销制。
第六条 经整顿合格的成品油经营单位所经营的资源，必须纳入当地计委的资源配置方案。供需双方实行合同化管理。
第七条 各级党、政、军机关，一律不准从事成品油经营业务。
第八条 铁路、交通、民航、军队、石油、外贸出口六个用油大户的所属企业，要严格按照国家确定的使用范围，成品油仅限于自用，不准对外销售。
第九条 国家物资储备局系统在渝单位只能按有关规定对成品油进行储备和轮换出库，不能直接从事成品油的批发和零售业务。储备局系统现有加油站经整顿合格后，要与原行政单位脱钩，所销成品油由当地石油公司提供。
第十条 外商投资企业未经国家外经贸部批准，不得在市内从事成品油的批发和零售业务。
第十一条 凡国家安排的专项用油，使用单位要按规定使用，一律不得直接或间接对外经销。
第十二条 加油站和零售网点不准从事成品油的批发业务。
第十三条 清理整顿的时间安排：
（一）在1995年1月31日前，本市凡有成品油经营业务的单位，要向同级成品油市场整顿办公室报告隶属关系、资金、设施、人员及经营状况等基本情况。各级成品油市场整顿办公室在1995年2月28日前，完成成品油经营业务单位的清查列册工作。
（二）1995年3月31日前，各级成品油市场整顿办公室负责组织对经营成品油业务的单位进行审查，并按有关规定进行清理整顿。
（三）1995年4月对整顿工作进行全面检查验收。
第十四条 成品油经营单位的清理和整顿：
（一）对现有成品油批发企业由市财办会同市工商局对其经营资格提出初审意见，报市成品油市场整顿办公室审核批准。经审核重新取得经营资格的单位，由市工商局重新登记和核发营业执照。对现有的成品油加油站和零售网点，经整顿符合条件的，报同级成品油市场整顿办公室审查
批准后，由工商行政管理部门重新核定成品油零售经营范围。
（二）经清理整顿合格的成品油批发企业和加油站、零售网点，要重新办理消防、化学危险物品经营许可证。
（三）对需要经过整顿才能达到成品油经营条件的单位，要区别情况限期整改。经整改仍达不到标准的，由工商行政管理部门依法变更经营范围或注销营业执照。
（四）对经营范围中有兼营成品油业务的单位，凡不具备条件的，通过这次清理整顿要取消兼营成品油批发或零售业务的资格。
（五）整顿合格的成品油经营单位，要依照国家的法规和政策从事经营业务，自觉接受有关部门的检查监督。凡不执行国家规定价格，以劣充优，偷税漏税的，要依法处罚，情节严重的注销其营业执照。严厉打击无照经营，查处超范围经营成品油的单位和个人。
第十五条 今后凡申请成立成品油批发企业和零售网点，按上述条件，由当地工商部门和财办（商委）提出意见，经市财办会同市经委、市工商局等有关部门审查批准。加油站的设置，按规划定点等有关审批程序办理。
第十六条 市农机系统的加油站和零伪网点，经整顿合格后，可从事乡镇农业用油供应业务。
第十七条 供销社可从事农村灯用煤油的零售业务。
第十八条 在市财办内设立重庆市成品油市场整顿办公室（办公室成员名单位附后），负责全市成品油市场清理整顿的日常工作。涉及清理整顿中的重大问题，由市政府如开联席会议研究解决，各区市县要相应成立成品油市场整顿办公室、负责本地区的清理整顿工作。
第十九条 驻渝部队、武警部队的成品油经营单位和营业性加油站、零售点的清理整顿工作，按总后、武警总部的安排进行，并将工作进展情况报市成品油市场整顿办公室。




1994年12月2日
利用农村集体建设用地开发房地产的法律途径探析

闫凤翥


　　随着城镇化、工业化步伐不断加快，建设用地供需矛盾愈来愈突出。如何解决农村集体建设用地市场准入法律地位问题，已经成为当前农民集体土地改革的一项重要课题。
　　自上世纪六十年代农村实行人民公社化四十多年来，土地由私有变为农村集体所有，土地所有权在“公社化”的农业生产过程中其主体为“三级所有”以“生产队为基础”，所有权与使用权基本没有分离，实行一体化管理。自实行家庭联产承包起，土地所有权与使用权分离，所有权归集体，使用权归农户。集体建设用地使用权如何与所有权分离，进入市场问题至今未得到法律上的规定。由于我国长期实行“二元”结构的城乡管理制度。农村集体建设用地在法律上只能用于村办企业、公益事业、农民住房用地，除此之外不得他用。多年以来这项政策和法律没有解禁。直接限制了农民使用自己建设用地开发经营的权利，导致农村商品市场的匮乏，造成城乡经济发展的严重失衡，从而为实现农村小康社会埋下了隐形障碍。
　　党的十七届三中全会作出《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》(以下简称决定)，《决定》将土地利用规划确定的城镇建设用地范围外的集体建设用地的使用、开发、流转、地位做了创新的改革，保留了城市建设用地范围内的集体建设用地的法律规定，这是我国对集体建设用地的管理的法律制度的创新。城镇建设用地范围外的集体建设用地，除集体公益性项目外允许农民依法通过多种方式参与开发经营，成为土地制度改革的直接受益人。目前，城镇建设用地范围外的集体建设用地规模相当大，占集体耕地总量的20-30%。这部分土地经过整理还会释放20%。城市规划区外的农村基础设施薄弱、交通条件差、建设用地分散应因势利导的引导农村集体组织和农民全面、系统、科学、高效的制定利用方案、开发经营方案。各级政府应将这部分建设用地纳入国有土地供应市场，统筹城乡一体化的土地供应市场，减少重复项目、重复投资、合理配置土地资源。对农村集体经营性建设用地，按照产权明晰、用途管制、节约集约、严格管理的原则，以公开、规范的“招拍挂”方式出让、转让、出租、抵押、担保、出资、入股、合营等形式流转集体建设用地使用权。在符合规划的前提下，依法保障与国有土地使用权享有平等的权益。
建立健全集体建设用地登记制度，对于土地流转、抵押、担保、出资、入股等享有国有土地同等的登记权。
　　实践中，各地已开始逐步将目光转向农村集体建设用地，通过推进集体建设用地流转，为农村发展和城镇建设提供新的用地空间。集体建设用地市场化是个新课题，目前尚无明确的法律规定，处在试点和探索阶段。现结合部分省市自治区在农村集体建设用地上开发经营房地产问题，提出几点思考和建议。
　　一、集体建设用地法律地位的演变是开发的可能
　　农村集体建设用地，是指农民集体所有的、经依法批准用于非农业建设的土地，包括兴办乡镇企业用地、村民建住宅用地以及乡村建设公共设施和公益事业建设用地。
　　目前对集体建设用地开发经营的法律限制条款，《土地管理法》第43条规定,任何单位和个人进行建设需要使用土地的,都必须依法申请使用国有土地;第63条规定,集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农建设。现行法律从土地审批权和用途管制两方面严格控制了农村集体建设用地使用权的开发经营。
　　但“破冰”早已开始。早在上个世纪90年代，广东、上海、浙江、江苏等沿海发达省市就有所尝试。从2004年开始，国土资源部与广东、天津合作开展了集体建设用地流转试点。有关政策也逐渐开始“解冻”。2004年出台的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。”2006年出台的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》规定：“农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合土地利用总体规划和村镇规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内。”文件明确了农村集体建设用地在符合土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划的前提下允许流转。
　　十七届三中全会一项重大的举措就是决定建立严格规范的农村土地管理制度,集体建设用地可以直接入市,打破了以所有制性质屏蔽集体建设用地进入市场的制度障碍,为实现集体土地与国有土地同地、同价、同权,建立城乡统一的建设用地市场提供了政策空间,对于农民以土地权益合法分享工业化和城镇化成果提供了政策支持
　　二、建立城乡统一的土地交易市场是开发的前提
　　集体建设用地交易，从理论上首先应突破原有特指集体建设用地使用权流转的狭义概念，按照同地、同权、同价，建立城乡统一的土地市场原则，既包括乡镇企业、乡镇村公益事业和公共设施等土地使用权的流转，也应包括农民住宅用地即宅基地的流转。
　　城市规划区外的集体建设用地，除可以建设公益事业外，可以根据规划设立开发经营项目、工矿用地、旅游用地、商业用地。农民可以通过招商引资的方式吸引投资、招揽客商，可以将土地作价入股;可以依法转让、转租;可以设定抵押、担保。集体建设用地制度的改革必将为新农村建设、集体土地产权房带来新的活力。城市规划区内的集体建设用地已经列入城市规划用途，因此，不能享受改革的成果。
建立集体建设用地城乡统一市场应掌握的基本原则：以全面开展农村土地整治为基础，以城乡建设用地增减挂钩为平台，以政府指导和企业介入为保障，以维护农民土地权益为根本。
　　三、农村新民居建设可以与房地产开发衔接新途径
　　在《土地管理法》未修改前，目前主要依据是有关政策，而且从法律、政策、理论层面，都存在一定争议，从全国来看，还停留在试点阶段，尚未全面推开。部分省市虽然已出台了集体建设用地使用权流转管理办法等地方性法规，但只是对非住宅集体建设用地流转进行了一些规范。但实际上，各地对集体建设用地流转的关注点，在于如何通过流转，破解农民住宅用地难题，这种流转，早已突破了狭义的流转概念。近年来国土资源部提出的城乡建设用地增减挂钩，实行的土地置换政策，实际都属于集体建设用地交易的范畴。实践中，一些地方在城中村改造、新民居建设中开展的“收购指标”，就是综合运用“周转用地”和“置换政策”，对集体建设用地的使用权进行了“移位交易”。因此，全面推进集体建设用地市场化，是形势所迫，大势所趋。
　　四、利用“挂钩”政策置换城镇建设用地实现房地产开发
　　集体建设用地流转的主要目的在于通过盘活现有的存量集体建设用地，在保持区域内建设用地总量不增加，耕地面积不减少的前提下，结合开展农村土地整治，对节余出来的建设用地进行集中安排使用。核心是通过城乡建设用地增减挂钩平台，既满足工业化、城镇化和新农村建设对用地的需求，又能确保耕地占补平衡，从而实现保障发展和保护耕地的双重目标。因此，开展集体建设用地交易，必须遵循的主要原则就是建设用地总量不增加，耕地面积不减少、质量不降低，最终实现建设用地总量和耕地总量两个动态平衡。
　　五、利用新的城乡规划实施“城中村改造”房产开发
　　《城乡规划法》自2008年1月1日起实施，新一轮城乡规划目前已经制定，新的规划不仅要求制定城市规划，还要制定镇、中心镇、村庄规划，为土地用途的界定提供了新的范围和空间。新的规划是集约用地原则的集中体现。将通过开展集体建设用地交易，最重要的一条就是改变多年来存在的集体建设用地布局散乱、土地利用效率低下、闲置浪费现象突出等问题，通过土地空间的“移位”，权益人的“易主”，实现集中连片开发利用，节约集约用地，形成农村人口、土地、产业相对集中。一是结合新一轮乡镇土地利用总体规划修编和开展新民居建设，在农村逐步推行功能区划，有条件的地方，应积极引导村庄合并，建设中心村和新型农民社区。二是对分散在乡（镇）、村的各类私营、个体企业，也应合理规划，通过土地资源的整合，建立中小企业创业基地，形成一定规模的产业聚集。
　　六、依靠政府土地开发指导，积极参与土地市场运作
　　集体建设用地流转从深层意义上看，是对城乡土地布局和结构的调整优化。流转的前提是必须符合新一轮土地利用总体规划，不能一轰而起，无序流转，甚至违规操作，应试点先行，逐步推开。土地具有资源、资本、资产三重属性，在土地流转过程中，要充分发挥政府的主导作用，统筹规划，合理引导，加强监督管理。在农村土地整治和新民居建设中，要允许和鼓励企业介入，通过市场方式运作土地流转。同时必须建立集体建设用地流转的有形市场，按照公开、公平、公正的原则，在集体建设用地出让中逐步推行“招拍挂”制度。
　　七、坚持自愿有偿，保障农民权益是集体土地开发的重点
　　土地是农民生存和发展的基础，开展集体建设用地流转，必须把维护农民合法权益放在首位，从长远考虑，要确保农民生活有依靠、生计有保障。目前个别地方在开展新民居建设中，通过土地置换，将集体建设用地大量转征为国有土地，甚至在城镇近郊，将集中建设的中心村土地也转征为国有土地，农民彻底失去了土地的所有权，这种苗头性倾向应引起注意。在城镇规划区内，一部分集体建设用地可以转征为国有土地，但不一定所有的集体建设用地都要转为国有土地，应尊重农民意愿。在目前土地两种所有权并存的情况下，应尽可能保留一部分集体建设用地所有权，使农民可以获得长期的土地收益。
　　八、“拆旧建新”式改造开发房地产继续受限
　　2010年3月，国土资源部下发的《关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》指出：因地制宜地推进“空心村”治理和旧村改造。各地要结合新农村建设，本着提高村庄建设用地利用效率、改善农民生产生活条件和维护农民合法权益的原则，指导有条件的地方积极稳妥地开展“空心村”治理和旧村改造，完善基础设施和公共设施。对治理改造中涉及宅基地重划的，要按照新的规划，统一宅基地面积标准。对村庄内现有各类建设用地进行调整置换的，应对土地、房屋价格进行评估，在现状建设用地边界范围内进行；在留足村民必需的居住用地（宅基地）前提下，其他土地可依法用于发展二、三产业，但不得用于商品住宅开发。这里只限制“村庄内”建设用地，没有限制村庄外建设用地，只限制商品住宅开发，没有限制其他商业开发。
　　九、农民有偿取得的宅基地为将来土地入市提供了开发可能
　　2010年3月，国土资源部下发的《关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》指出：经济条件较好、土地资源供求矛盾突出的地方，允许村委会对新申请宅基地的住户实行宅基地有偿使用。虽然对宅基地流转未有新的政策规定。但提出农村宅基地管理制度改革的目标是“完善农村宅基地制度，严格宅基地管理，依法保障农户宅基地的用益物权”，其核心是完善农民宅基地使用权，有偿取得就会产生市场价格，就有交易的参考基础，农村宅基地就会出现：“划拨”和“出让”之分，“出让”的就是交易的原型，划拨的继续禁止交易，如同国有土地一般。有偿方式取得的宅基地使用权为开发房地产提供了土地资源。


文/闫凤翥 国务院经济研究中心特邀研究员 河北冀港律师事务所主任