网络拍卖的法律问题分析

张雨林


摘要：随着电子商务的发展，网络拍卖已经成为一种典型的电子交易模式。一方面它推动了网络经济迅速发展，另一方面它衍生出的法律上真空状态带来众多争议和纠纷。本文分析了网络拍卖的主体资格，较深入地探讨了网络拍卖的法律地位，具体分析了C2C、B2C模式的法律问题，在此基础上对网络拍卖立法方向进行了阐述。
关键词：网络拍卖、网上拍卖、C2C、网络交易平台、责任

2004年中国个人电子商务市场波澜起伏，根据相关统计数据表明：网络拍卖用户人数由2003年的600万发展到2004年的1200万，市场规模较2003年实现217.8%的增长，全年成交金额达到34亿人民币。据保守预计，网络拍卖用户人数在2007年将达到3500万，市场规模应达到210亿人民币。网络拍卖（Auction Online）已成为一种引人瞩目的新交易机制，将有越来越多的消费者参与其中。但网络拍卖的法律地位不明，导致无法用法律规范网络拍卖行为。因此，研究网络拍卖的法律问题，对解决网络拍卖法律地位、交易纠纷、法律适用，网络交易服务行业自律和电子商务立法等问题具有现实意义。
一、网络拍卖的主体资格分析
目前，在互联网络进行拍卖活动的形式、方式各种各样，主体较为混乱，大致有三类：1、拍卖公司。因技术、专业人员、资金等因素，目前只有非常少的拍卖公司能够单独成立网站开展网络拍卖业务，现阶段，拍卖公司的网站一般多用于宣传和发布信息；2、拍卖公司和网络公司或其他公司联合经营。这种形式包括拍卖公司之间为联合开展拍卖业务而合作建立的网站，其代表有“中拍网”、“嘉德在线”；3、网络公司。在我国以eBay易趣、淘宝网为首要代表。网络拍卖的主体资格指具有开展网络拍卖业务的资格，即能够成为网络拍卖的主体。现对以上三类在互联网络开展拍卖活动的主体进行分析，看谁具有网络拍卖的主体资格。
拥有经营性网站的企业大致可以分为两类：一类是将网站作为销售商品（服务）的工具（手段）；一类是将网站作为服务于他人从事在线交易的手段，从提供的服务中获得利润。本文称前一类网站为销售型网站，后一类为服务型网站。这两种分类可能存在着交叉。两者的主要区别为：
1、前一类网站设立人（企业）本身从事在线交易；后一类网站设立人本身并不从事在线交易。
2、前一类网站设立人的商业活动主要是在现实空间中销售商品（服务）；后一类网站设立人的商业活动主要是在虚拟空间（网络空间Cyberspace）中为他人提供服务。
3、前一类网站的设立人是利用网站进一步扩大业务，网上在线交易只是它开展业务的手段之一；后一类网站设立人是依靠网站为他人交易提供网络信息服务业务，网站就是它的唯一（主要）的业务平台。
4、前一类网站设立人并不仅仅是利用网站从事在线交易，还利用网站来提高企业知名度，获得声誉，进而吸引更多的客户。但它利用网络所提高的知名度和声誉更大程度上要依赖于企业在现实空间中的实力和商品（服务）质量；后一类网站设立人依靠网站开展业务，它的知名度和声誉一般来源于它在虚拟空间中提供服务的优劣程度。
从两者的区别中可以很清楚的得出拍卖公司单独建立的拍卖网站是属于销售型网站，因为它是将网站作为销售商品（服务）的工具（手段）；拍卖公司和网络公司或其他公司联合经营的拍卖网站，也属于销售型网站，因为它的性质和拍卖公司单独成立的拍卖网站的性质是一样的：两者都是拍卖公司为实现其现实空间中的既有业务而在网络空间上的延伸。拍卖公司和网络公司或其他公司的联合经营行为应视为他们之间的业务合作。这两者进行的互联网络拍卖活动只是传统拍卖在网络上的当然延伸。拍卖公司自身从事或参与了在线交易。拍卖公司、拍卖公司和网络公司或其他公司联合经营是不具有网络拍卖主体资格的。
网络公司的网站是属于服务型网站，网络公司在网络拍卖过程中处于第三方地位，它通过预先设计好的程序和网络拍卖交易平台为其会员、用户提供服务，网络拍卖的整个过程由买卖双方独立使用网络公司提供的服务来完成。据相关研究报告表明：目前，在互联网络进行拍卖的网站中，网络公司网站的访问量和市场份额占绝对的优势。法律界对互联网拍卖进行的探讨和思考基本上是针对网络公司的互联网拍卖业务，网络公司具有网络拍卖的主体资格已成为不争的事实。
特别需要注意的是：在拍卖公司独立建立的拍卖网站、拍卖公司和网络公司或其他公司联合经营开办的拍卖网站的拍卖中，它们的操作规程、运作理念和《拍卖法》所规范的拍卖是一致的，它们的经营行为也完全符合《拍卖法》。即先接受委托人的委托，然后对拍卖标的进行审查，最后在网站上以自己的名义进行拍卖，并收取佣金。而网络公司的拍卖网站采用的模式是其用户将拍品的信息上传到交易平台，网络拍卖的一切交易过程由网站的程序自动完成，网站方对拍品的质量、真实性、合法性等不进行实质性审查，亦不审查卖家出售物品的能力或买家购买物品的能力。
这里把在互联网络进行的所有拍卖活动定义为互联网拍卖，其种类有两种：一种是拍卖公司、拍卖公司和网络公司或其他公司联合经营为开展传统拍卖业务而进行的网上拍卖——指具有拍卖资格的主体单独或和他人合作将传统拍卖业务搬到互联网络进行的拍卖活动，是传统拍卖在互联网络的开展，即纯粹的在互联网上进行的传统拍卖。另一种是网络公司所从事的网络拍卖——指网络服务商利用互联网通讯传输技术，向商品所有者或某些权益所有人提供有偿或无偿使用的互联网技术平台，让商品所有者或某些权益所有人在其平台上独立开展以竞价、议价方式为主的在线交易模式。网络公司在网络拍卖中提供交易平台和交易程序，为众多买家和卖家构筑了一个网络交易市场（Net-markets），由卖方和买方进行网络拍卖，其本身并不介入买卖双方的交易。
根据以上内容可以认定只有网络公司开展的互联网拍卖业务才是网络拍卖。拍卖公司、拍卖公司和网络公司或其他公司联合经营进行的网上拍卖业务应当严格按照《拍卖法》进行运作，按照《拍卖法》的规定确定各方当事人的法律地位及权利义务关系，因网上拍卖所产生的纠纷和解决都适用于《拍卖法》的调整。
二、网络拍卖的法律地位分析
网络拍卖自从它产生之日起就伴随着争议，对于网络拍卖的法律地位，国内的主流观点认为：网络拍卖源于传统拍卖，并采用了类似于传统拍卖的方式或手段，所以网络拍卖就是传统拍卖的简单翻版。换言之，其认为网络拍卖实际上就是传统拍卖。但网络拍卖和传统拍卖有着本质的不同。
网络拍卖的交易方式主要类型有：从传统拍卖中演变来的网络英式拍卖、网络荷兰式拍卖；为适应互联网的特点和消费者的喜好而出现的集体议价(集体购买)、逢低买进、反拍卖（标价求购）、一口价等②。有的网站可能同时兼有几种交易方式。
因为网络拍卖中最主要、最基本的网络英式拍卖、网络荷兰式拍卖这两种类型（交易方式）及其表现的竞价形式和传统拍卖中英式拍卖、荷兰式拍卖所采取的竞价形式极为相似，两者之间的相同点表现为：1、以竞价机制为核心。在交易过程中，物品的价格是由卖方先设定好（起始价、底价），由买方通过不断出价达到最终价格，如果这个最终价格不低于卖方交易前确定的保留价（即底价），交易成交；2、采取公开的方式。交易过程采取了公开进行的方式，以便更多的人参与交易，保证交易活动的公平、公正；3、最高应价者获得物品。交易过程中，竞价分为加价、减价两种方式。即两者都采取了表现形式相同的价格竞争机制，这种价格竞争机制的特点就是：公开竞价、物（权利）归最高应价者。我国《拍卖法》第三条规定：“拍卖是指以公开竞价的形式,将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式”。据此有人认为：“无论以何种名义，这种网上竞买就是一种拍卖活动，利用网络进行只是拍卖活动的载体改变，但不改变拍卖活动的本质特性。网络拍卖的所有类型（交易方式）都应属于传统拍卖模式的变种——网络拍卖的本质就是传统拍卖。”
这里对网络拍卖和传统拍卖中各方法律关系进行分析，从根本上明确网络拍卖的本质属性：
传统拍卖中，委托人和拍卖人之间是一种委托合同关系，作为受托人的拍卖人是以自己的名义从事拍卖活动而不是以委托人的名义，委托人和竞买人之间不直接发生关系；在拍卖活动中，拍卖人与竞买人之间处于缔约关系，拍卖人在缔约过程中与竞买人形成的是拍卖服务合同关系；拍卖成交后，拍卖人按照约定向委托人交付拍卖标的的价款，并按照约定将拍卖标的移交给买受人，此过程中，拍卖人与买受人之间成立买卖合同关系，而拍卖人按照约定向委托人交付拍卖标的的价款的行为标志着委托合同的完成。即一个完整的拍卖合同应该由委托拍卖合同、拍卖服务合同和买卖合同三部分组成。
网络拍卖中，网络交易平台提供商和卖方之间是怎样一种关系值得思考。有的观点认为：平台提供商和卖方之间形成的是一种委托合同关系或是居间合同关系。也有观点认为：平台提供商和卖方存在的是“柜台”租赁合同关系。事实上，在网络拍卖活动中，平台提供商向卖方（商品提供商）提供了一个网络交易技术平台，卖方在技术平台上展示其要出售的商品，由买方竞价或非竞价购买。那么，平台提供商和卖方之间形成的民事法律关系是基于网络交易平台有偿或无偿使用。交易平台很大意义上是一个网络商场，平台提供商只是这个在线商场的网络空间、发布服务和交易程序（系统）的提供者，其本身并不发布商品信息（广告），也不参与交易。平台提供商只是提供一种为买卖双方达成买卖合同的服务。它和卖方形成的正是基于这种服务而产生的服务关系，这种民事法律关系明显不是委托合同关系，和传统的居间合同关系也不能等同，虽然类似于“柜台”租赁合同关系，但平台提供商除了提供交易平台外，还为用户提供其他辅助推广交易的服务，其基于交易达成而收取相关费用。有学者认为：“交易平台的服务形成了事实上的居间，而这种居间有别于传统意义上的居间。在某种意义上，这种居间只是起一种“管道”或信息传递的作用，这里不存在居间行为，只是在效果上与居间类似③。”网络交易平台提供商和买方之间的法律关系与网络交易平台提供商和卖方的法律关系性质是一样的，即为服务关系。这种服务关系，本文倾向于把它定义为依靠网络技术提供交易信息从而产生的服务合同关系，它应当受到《合同法》的调整和规范。
在网络拍卖中，买卖双方之间成立的是买卖合同。合同的订立过程大致如下：1、在网络拍卖采用竞价式交易的类型中，卖方在网络服务商的交易平台上登陆商品、发布商品信息、展示商品、公告竞买底价等行为构成要约邀请，网站会员（用户）进入页面浏览商品，点击物品、进行投标，构成要约。在竞价截止时间结束前，虽然竞买人输入的竞买价格可以传输至商品提供商，但只要竞价截止时间没有终止，商品提供商就有权对该物品继续进行展示和销售，商品提供商此时处于一种可以选择是否接受对方要约的地位。等竞价截止时间结束，如果出价人出价等于或高于卖方的保留价，最高应价者拥有对该商品的排他购买权。竞价截止时间结束可视为商品提供商对最高应价者做出了承诺。而且在网络拍卖中存在着这样一个特点：卖家可以在竞价结束后选择最合适的买家交易商品，买家的信用、所在地区、交易方式对交易成功与否有很大的影响。2、在其他类型的交易过程中，由于商品供应商已经在交易技术平台明确展示和具体标明了出售商品的价格，那么依据《合同法》第14条规定，其构成了签订网络拍卖交易合同的要约，如果买方做出了回应并对其要约内容没有做出实质性变更，即视为承诺。当电子数据到达卖方时，电子合同成立。网络拍卖合同应当适用《合同法》中关于合同无效、可撤消、效力待定等条款。当买卖双方在技术平台上就某物品达成买卖协议时，标志着网络交易平台提供商为买卖双方交易这个物品所提供的服务结束，其和买卖各方之间的民事法律关系随买卖协议的达成而结束。一个完整的网络拍卖活动中存在着网络交易平台提供商和买卖各方之间的服务合同、买卖双方间的买卖合同。
综合以上内容，可以做出以下结论：网络拍卖采用怎样的交易类型，只是一个商业选择，根本不涉及法律上的合法性问题。而且这些交易类型中某些方式类似于传统拍卖的交易类型，也不能反推其就是传统拍卖。网络拍卖不是传统拍卖，网络拍卖本质是在网络上以竞价、议价为主，其他交易形式为辅，为达到在线（网络）交易目的而产生的一种交易方式或手段；它是为适应电子商务的特殊环境和令网络经济快速发展而将传统拍卖中的某些拍卖类型引入网络从而衍生并发展的一种在线交易的特有模式。网络交易平台提供商只是为网络用户提供交易平台和网络信息服务，与用户之间形成的是服务合同关系。
三、C2C、B2C的法律问题分析
C2C是网络拍卖的首要代表，即用户对用户模式的网络个人拍卖。因国内主流观点把网络拍卖视为传统拍卖，所以对于网络个人拍卖的法律地位问题，目前也颇有争议。具有代表性的观点认为：“个人网上拍卖很难被法律承认，进行网上个人拍卖有很大的法律与政策风险。”
在上文中，已经对网络拍卖的法律地位进行了探讨，根据结论可以得出：无论C2C模式采用怎样的交易类型（竞价或非竞价），其是个人为了在最大程度上实现物品价值而采取的在线销售方式。因为C2C是为了适应网络环境的特殊性和在线交易的发展而产生的一种新型交易模式，它的存在法律上没有明文规定。这种模式下签订的交易合同是属于无名合同，是一种基于当事人双方真实意思表示而签订的网络买卖合同，《合同法》124条对它有原则性的规定，受《合同法》中有关买卖合同的规定调整。
因为C2C交易的双方是不具有法人资格的个体，且使用匿名进行交易，而这种交易往往是一次性的。一般是买家先付款，卖家再发货。这种交易方式可能存在的投机行为会导致大量纠纷的产生，这是C2C发展的瓶颈之一。在C2C模式下,商品提供商为个人，买方遭遇欺诈或商品存在问题时，只能依据《民法通则》和《合同法》解决纠纷。但是因为交易的匿名性和网络的虚拟性、无地域性导致侵权人身份和合同成立地点很难确定，这些因素直接影响到确立当事人和案件管辖地等问题，增大了被侵权人寻求救济的难度。且法律对C2C的规范是一片空白，其纠纷的解决实际操作中是非常困难的。目前，在C2C模式下，交易的多是小件物品，价值不会太高。产生纠纷后，因取证困难、寻求救济的途径极少或无法寻求救济，过高的救济成本往往让被侵权人望而却步。
B2C模式的本质和C2C是相同的。B2C模式中，卖方为法人（企业）。所以当买方遭遇欺诈或商品存在问题时，卖方身份和住所地很容易确认。被侵权人可以依据《消费者权益保护法》或《产品质量法》相关规定寻求法律救济，救济成本较低，且具有实际可操作性。
对于网络交易平台提供商的责任承担问题，国内外的司法实践已经有了共识：确立网络交易平台提供商的ICSP地位，即交互式计算机服务提供商（Interactive Computer Service Provider）。平台提供商对网站上他人发布的信息不承担责任，因为其本身并不参与信息的发布，只是提供信息发布服务。对于平台提供商的归责原则是：在网络上发布的信息引起侵权或违法，由信息发布人承担责任，平台提供商对其知道信息侵权或违法、被告知信息侵权或违法而不采取补救措施的行为承担责任。其对商家（企业）或店铺经营者开设店铺时所提供的资料（如主体资格证明、经营商品的合法证明等）的真实性存在审查义务。如果平台提供商在经营过程中，给用户提供的服务侵犯了该用户的合法权益，用户可以选择《消费者权益保护法》来维护自己的权益。
四、网络拍卖的立法思考
网络拍卖的法律真空带来争议不断、纠纷叠出，其面临最大的瓶颈就是法律和政策的空白。在没有明确的法律和政策出台承认其法律地位的情况下，网络拍卖难以得到真正的发展。在网络拍卖迅猛发展的同时，关于是否对网络拍卖进行立法的争论也越发激烈，很多观点比较赞成对它应该采取“最小程度”原则：将已经存在的法律进行修订，使其适用于网络拍卖，以确保网络拍卖的发展。但是国内的网络拍卖市场经过6年的发展，已经具有一定的规模，交易模式和类型也基本确立下来。据相关数据表明：“随着网上购物站点的增多，对网站不信任，担心被骗已经成为了网民不进行网上购物的首要原因，接近三分之二的网民选择了这一因素。”如果仅仅是对现有法律进行修订，是不利于网络拍卖的发展，因为网络拍卖的特殊性将导致对好几部法律④进行修订，这必将是一个庞大的工程。且修订后的法律条文之间、法律和法律之间会不会产生冲突，这是很难预料的。在现有法律框架下，其修订内容对法律原有内容会产生很大的冲击。现有法律多是从实体上进行规范，如果对网络拍卖采用实体性规定，反而限制了它的发展。所以为了网络拍卖更好的、更迅速的发展，应该制订一部《网络交易法》对其加以规范。这部新法律的内容应该倾向程序性而非实体性，而其中关于网络拍卖的具体条款应该包括：1、确立网络拍卖的法律地位；2、确立网络交易平台提供商的ICSP地位；3、确立网络拍卖模式（C2C、B2C等）和交易方式的法律地位；4、确立网络交易服务及网络交易辅助服务的法律地位；5、网络交易平台提供商的权利和义务；6、确定合理的交易规则；7、C2C 、B2C模式下纠纷解决的管辖权、救济方式、具体法律适用等问题；8、考虑到网络拍卖市场已经初步稳定，可以适当对网络拍卖做出实体性规定，应该限制在网络交易平台提供商的责任及责任承担方式上，其中包括平台提供商在得知纠纷产生后应积极提供当事人在其平台上的交易信息和侵权人的详细资料等。
对网络拍卖进行程序性立法的目的是为了更好的发展网络经济。因为网络交易的特殊环境，仅仅从立法上解决了网络拍卖的法律地位对其进行监管是不够的。要赢得广大网民的信任，合理、迅速的发展网络拍卖市场，就必需从根本上建立一套合理的交易机制和一套完善的纠纷解决机制，以配合《网络交易法》的实施。这套交易机制应当包括：建立统一的网上支付体系；完善和推广实名认证制度；采用电子身份证，这将有助于对网上交易的交易者身份的确认；增加网络交易的透明度，可以通过多媒体技术来展示产品；建立完善的信用体系。在我国，因多方面因素，短时间内是无法建立一个统一的支付体系和完善的信用体系。所以尽快建立一个具有我国特色的网上争端解决机制显得十分迫切。这套机制的立足点不仅仅是解决网络拍卖或网络交易纠纷，而是应该以推动我国的电子商务发展为目标。国际上所指的在线争端解决机制的全称是Online Alternative Dispute Resolution，缩写为：ODR。即指“涵盖所有网络上由非法庭但公正的第三人，解决企业与消费者间因电子商务契约所生争执的所有方式。”它最大程度上体现了当事人意思自治，克服了管辖权和法律适用问题。它特点是：解决纠纷方式和适用规则的灵活性、处理争端的效率性、解决纠纷的经济性。我国首家在线纠纷解决中心是 “中国在线争议解决中心”⑤。建立具有我国特色的网上争端机制是针对我国个人信用体系缺失提出的。在我国，个人信用体系尚没有建立，信息条块分割⑥等因素是其所面临的困难。建立一个由政府职能部门为主体的全国性网上争端解决机制对网络拍卖、网络经济、电子商务的发展是具有现实意义的，且具有很强的实际可操作性。具体构思有这几点：1、这个机制其框架涵盖法律、专业信用服务机构、政府管理等；2、它区别与ODR，应由最高人民法院和信息产业部联合组建，成立一个专门的网上争端解决机构；3、建立一个权威性、全面性的在线争端解决平台。4、通过发展网上法庭、网上仲裁、网上公证、网上调解等司法辅助机制，建立灵活的法制体系，以弥补现有法律环境灵活性不足的缺憾。这种机制的特点是：解决了管辖权问题、克服了网络的无地域性，增加了救济途径、降低了救济成本，便利、快捷，便于纠纷的解决，也保障了政府对网络经济的监管。如果当事人双方自愿，这种机制也可以解决跨地域、标的小、案情简单的非网络纠纷。
网络拍卖是一个崭新的事物，在保护它发展的同时，也应该对它进行合理的约束。不仅要从立法上对其加以肯定与规范，更要通过建立符合我国国情的网上争端解决机制来促进个人信用体系的发展。在某种程度上，对网络拍卖的监管直接关系到我国信用体系的建立与完善，并促进我国网络拍卖政策法律环境的改良，进而推动我国电子商务法律及电子商务的快速发展。
注释：
①电子商务目前可以清晰的划分为四类：消费者——消费者模式C2C(Consumer to Consumer),企业——企业模式B2B(Business to Business),企业——消费者模式B2C(Business to Consumer)，消费者——企业模式C2B（Consumer to Business）。
②集体议价、逢低买进两种方式经常被一些网站结合使用，如：雅宝网。反拍卖（标价求购）这种交易方式也在雅宝网得到了实际运用。
③参见华东政法学院电子商务法研究所高富平、苏静、刘洋《易趣平台交易模式法律研究报告》
④就目前国内的观点来看，这其中可能包括《合同法》、《消费者权益保护法》、《拍卖法》、《广告法》等。
⑤中国在线争议解决中心——www.chinaodr.com，由中国电子商务法律网、北京德法智诚咨询公司发起成立。
⑥我国法律、银行、税务等部分都有各自的信息库，信息在这些部门之间很难联网使用，更无法与社会共享。
参考资料：
[1]高富平：《电子商务立法研究报告》，法律出版社 2004年
[2]张楚：《网络法学》，高等教育出版社 2003年
重庆市人民政府


此规范性文件经市政府法制办审查，符合《重庆市行政机关规范性文件审查登记办法》的规定，决定予以登记。

渝文审〔2006〕31号

重庆市城镇房地产交易监督管理办法



第一条 为了加强我市房地产交易监督管理，维护房地产交易秩序，保护房地产权利人的合法权益，促进房地产业健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《重庆市城镇房地产交易管理条例》、《商品房销售管理办法》等法律、法规，结合我市实际，制定本办法。

第二条 在本市范围内，对房地产开发企业、房地产中介服务机构的房地产交易行为及其有关活动的监督管理适用本办法。

第三条 房地产交易监督管理应坚持客观公正、惩防并举、依法查处、共同监管的原则。

第四条 房地产交易监督管理应建立日常检查（包括巡查、抽查、专项检查、重点检查）制度、违法违规行为举报投诉受理制度、相关部门联合查处制度、监督检查和查处结果信息披露等制度。

第五条 重庆市国土资源和房屋管理局（以下简称市国土房管局）是全市房地产交易监督管理的主管部门。

市国土资源房屋监察大队、主城各房地产交易所受市国土房管局委托负责房地产交易监督的具体工作。

各区县（自治县）房地产管理部门负责本辖区内的房地产交易监督管理工作。

各级房地产交易监督管理部门应与工商、建设、规划、物价、商业、银监等部门分工协作，密切配合依照各自职责，加强对房地产交易的监督管理。

第六条 市国土房管局负责依职权制定全市房地产交易监督管理的制度和房地产交易违法违规行为的处置措施及程序；依法对房地产交易违法违规行为作出行政处罚；协调处置房地产交易重大及突发事件；做好全市房地产交易监督管理的业务指导和人员培训工作。

市国土资源房屋监察大队负责全市房地产交易重大违法违规行为的查处；负责主城区房地产交易监督管理的日常检查。

各区县（自治县）房地产管理部门在当地政府的领导下负责当地房地产交易监督管理各项工作；配合市国土资源房屋监察大队对重大违法违规行为的查处工作；及时将辖区内重大及突发事件向市国土房管局报告；接受市国土房管局交办的其他任务。

主城区各房地产交易所受市国土房管局委托受理辖区内房地产交易违法违规行为的举报投诉工作；对辖区内存在潜在风险的房地产项目进行监测、分析，及时向市国土房管局和当地政府及相关部门报告；参与辖区内重大及突发事件的处理；配合市国土资源房屋监察大队的查处工作；接受市国土房管局交办的其他事项。

市国土房管局应加强对重庆市国土资源房屋评估和经纪协会的指导、监督，促进房地产中介服务机构的行业自律管理。

第七条 房地产交易监督管理部门应建立房地产交易监督管理信息库，及时掌握、适时监控、综合分析房地产交易情况。

第八条 区县（自治县）房地产交易监督管理部门应制订房地产交易重大及突发事件处置预案并报上级主管部门备案。处置预案应包括处置工作机构组成、职责分工、限制措施、处置程序等内容。发生重大及突发事件应当启动并组织实施处置预案。

第九条 房地产交易监督管理部门对直接受理和上级有关部门移交的举报投诉应立即登记，派人调查，有违法违规行为的应按规定查处；应当回复的，在15个工作日内回复当事人。

对不属于房地产交易监督管理部门职责范围的举报投诉，应在5个工作日内移交相关部门处理。

第十条 房地产交易监督部门在进行监督管理工作中可采取下列方式进行：

　 (一)进入房地产开发企业、房地产中介服务机构办公场所或者项目所在现场进行检查；

　　(二)询问房地产开发企业、房地产中介服务机构的工作人员，要求其对有关检查事项作出说明；

(三)查阅、复制房地产开发企业、房地产中介服务机构与检查事项有关文件、资料；

（四）拍照、摄像、记录与检查事项相关的情况；

（五）法律法规规定的其他检查方式。

第十一条 房地产交易监督管理工作人员开展现场执法监督时，执法人员不得少于二人，并应出示行政执法资格证书。各有关部门、有关单位应当予以密切配合和协助。

房地产开发企业和房地产中介服务机构应当接受并积极配合房地产交易监督管理人员的监督检查，如实反映情况、提供资料。房地产交易监督管理人员应当保守被检查单位的商业秘密。

第十二条 房地产交易监督管理部门对房地产开发企业和房地产中介服务机构以下违法违规行为依法进行监督管理：

（一）未取得商品房预售许可证或超出预售期限擅自销售商品房；不符合商品房预（销）售条件以放号、会员卡、贵宾卡等方式向买受人收取预订款性质费用；

（二）销售商品房未按套内面积计价；

（三）采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房、采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房；

（四）违规分零销售大厅式商业用房；

（五）未在商品房销售现场和项目销售点公示如下信息：

1.商品房预售许可证

2.房地产权证

3.建设工程规划许可证

4.建设工程施工许可证

5.房屋套内面积和建筑面积销售价格

（六）未在房屋销售现场设置商品房网上签约或联机备案系统，与购买人签订商品房买卖合同时，未进行网上签约或实时打印商品房联机备案单；

（七）未按规定时限申办商品房预售合同登记备案和土地房屋权属登记；

（八）将已销售、查封冻结的房屋再次出售给第三人；

（九）订立商品房买卖合同前隐瞒商品房已经抵押的事实；

（十）伪造、涂改、租借、转让、冒用商品房预售许可证；

（十一）法律法规规章规定应属于房地产交易监督管理部门管理的其他违法违规行为。

第十三条 房地产交易监督管理部门配合其它部门对房地产开发企业以下违法违规行为依法进行监督管理：

（一）未经规划或相关部门批准，擅自提高建筑容积率或改变商品房户型、结构、环境整体布局；

（二）签订合同没有参照使用房地产管理部门和工商管理部门制定的《商品房买卖合同示范文本》；

（三）发布含有融资、变相融资、升值或投资回报承诺等虚假房地产广告；

（四）委托未取得合法资质证书的机构代理销售商品房；

（五）未按照规定签订《房地产营销代理合同》示范文本；

（六）未将预售资金进入预售资金监管专户或将预售资金挪作他用；

（七）未取得《商品房竣工验收备案登记证》和未向购买人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》交付商品房；

（八）发布不实价格和虚假销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购。

第十四条 房地产交易监督管理部门与工商管理部门及相关部门对房地产中介服务机构以下违法违规行为依法进行监督管理：

（一）未办理营业执照；

（二）未具备合法的经营场所；

（三）未办理资质证书或分支机构执业证书；

（四）房地产中介机构从业专职人员未取得相应资质登记要求的资格证书；

（五）未按照规定签订合同示范文本；

（六）未按规定收取中介或评估费用；

（七）协助或伙同房地产开发企业从事违规销售活动；

（八）法律法规规章规定的其他违法违规行为。

第十五条 房地产交易监督管理部门在监督管理活动中，发现房地产开发企业或房地产中介服务机构有本办法第十二条、第十四条第（三）、（四）、（七）项违法违规行为的，应予以制止，发出《责令停止违法违规行为通知书》。并可采取在销售现场公示违法违规行为、暂停楼盘销售、暂停其交易登记、暂停其房地产抵押登记以及暂停其资产转移手续办理等限制措施，限制其交易行为，待其整改完成后解除限制。

第十六条 房地产交易监督管理部门在监督管理活动中，发现房地产开发企业或房地产中介服务机构有本办法第十三条、第十四条第（一）、（二）、（五）、（六）项违法违规行为的，按以下规定在５个工作日内移送相关部门处理：

（一）房地产开发企业有第十三条第（一）项的，房地产交易监督管理部门做好记载后移送规划管理部门处理。

（二）房地产开发企业或房地产中介服务机构有第十三条第（二）、（三）、（四）、（五）项和第十四条第（一）、（二）、（五）项的，房地产交易监督管理部门做好记载后移送并配合工商行政管理部门处理。

（三）房地产开发企业有第十三条第（六）项的，房地产交易监督管理部门做好记载后移送并配合银监部门处理。

（四）房地产开发企业有第十三条第（七）项的，房地产交易监督管理部门做好记载后移送建设管理部门处理。

（五）房地产开发企业或房地产中介服务机构违反第十三条第（八）项规定和第十四条第（六）项的，房地产交易监督管理部门做好记载后移送并配合物价管理部门处理。

第十七条 房地产开发企业或房地产中介服务机构违法违规行为应当给予行政处罚的，由房地产交易监督管理部门依法进行处罚。

第十八条 房地产交易监督管理部门应做好房地产开发企业或房地产中介服务机构违法违规行为的台账记载，按季汇总后报送市国土房管局。市国土房管局对各类信息进行汇总、分类、分析，并在重庆市国土房管信息网进行公示。
房地产开发企业或房地产中介服务机构违法违规信息的公示期限为半年，未按规定整改的，房地产监督管理部门可延长公示期限。
第十九条 市国土房管局定期形成《重庆市房地产交易监察报告》，并召开工商、建设、规划、物价、银监等部门房地产交易执法监察联席会议，公布监察报告情况。对情节恶劣、影响重大的事件应向市内主要媒体披露。

市国土房管局对房地产开发企业及房地产中介服务机构的违法违规行为记入房地产企业信用档案，对当年违法违规行为有二次以上的，取消其参与房地产交易诚信企业和其他优秀荣誉的评选资格，并提请相关部门对其从事房地产开发和经营项目的立项、规划、用地、预售许可、贷款、资质审批等予以限制。

第二十条 从事房地产交易监督管理工作的人员有滥用职权、玩忽职守、贪污受贿、徇私舞弊等行为的，视情节轻重按照有关规定给予相应的纪律处分；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。

第二十一条 本办法自２００7年1月1日起施行