定向购买商品房指标转让合同的法律性质及效力探讨/竺雨迪

作者:法律资料网 时间:2024-07-01 15:20:04   浏览:9690   来源:法律资料网
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定向购买商品房指标转让合同的法律性质及效力探讨
                       ——张某诉熊某买卖合同纠纷案

竺雨迪 肖贞英


  【问题提示】
  近年来,我国房地产市场转向繁荣,房产交易日趋活跃,更出现了像转让房屋定购指标这样的新型交易方式。尽管多数单位规定内部销售的房屋不能对外转让,但是买卖购房指标的情况还是屡见不鲜。那么这种买卖合同的法律性质和效力如何认定?
  【要点提示】
  定向购买商品房指标转让合同实质上是对房屋预期定购资格的转让,是一种权利的转让,这种权利属于可期待物权的范畴。对于基于特定身份取得的房屋定购资格是否能够进行转让,法律、行政法规没有强制性规定,故定向购买商品房指标转让合同应属有效,且应当得到全面履行。
  【案情】
  原告:张某。
  被告:熊某。
  张某和熊某均是××市××区××单位的工作人员。2003年,二人均获得了所在单位委托开发商开发的××小区定向购买商品房的认购权。4月,二人达成协议,熊某将认购该小区××号房屋的指标转让给张某,转让价格为1万元。熊某收取张某1万元后,出具收条并在收条上签注:“全部购房款由张某以熊某的名义直接交纳。”之后张某便以熊某的名义分别交纳了购房定金7万元。2005年1月,熊某和张某共同到场选定了以熊某名义定购的房屋。张某以熊某的名义与开发商签订《商品房买卖合同》、《补充协议》,合同原件由张某持有。此外,双方还达成了购房指标转让费增加1.5万元的协议,但未即时结清。
2006年下半年,根据当时的有关规定,允许购房户交纳一定费用后办理购房合同的更名手续。因熊某认为张某未支付剩余的1.5万元指标转让费,拒绝履行更名手续。此后双方的更名手续一直未办妥,××号房屋一直未交付给张某。
  张某遂起诉熊某,请求确认其与熊某之间的购房指标转让合同有效,并判令熊某将××小区××号房屋交付给张某。
  【审判】
  ××市××区人民法院经审理认为:
  本案系房屋定购指标转让纠纷,诉争定购指标指向的房屋是××市××区××单位统一委托开发定向销售的房屋。房屋定购指标转让是什么法律性质的转让,转让是否有效,成为本案争议焦点。熊某基于××单位职工的特定身份,有权取得购买本单位定向销售房屋的资格。此时,她与张某之间的购房指标转让实质是对其预期定购房屋资格的转让,是一种权利的转让。事后,购房户与开发商签订了《商品房买卖合同》,实际取得了购买商品房的资格。张某和熊某约定有偿转让指标,张某也实际支付了转让费,并以熊某的名义向开发商交纳了购房款,双方的指标转让合同已实际履行。对于基于特定身份取得的房屋定购资格是否能够进行转让,我国现行法律、行政法规未作强制性规定。本案中,张某与熊某关于房屋定购资格转让的意思表示真实,开发商也以允许交纳过户费用办理房屋更名手续的方式,对此种转让予以认可。因此,张某和熊某之间的定向购买商品房指标转让合同有效,张某和熊某均应按合同履行义务。综上,依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第五十二条、第六十条第一款、第八十八条、第九十四条的规定,参照湖南省高级人民法院《关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见(试行)》第三条的规定,判决:一、确认张某和熊某之间关于转让房屋认购指标的协议有效;二、熊某在判决生效后十日内,配合张某办理房屋的更名过户手续,相关费用由张某负担;三、张某在判决生效后十日内,支付给熊某购房指标转让费1.5万元;四、驳回张某的其他诉讼请求。
  熊某不服原审判决,提起上诉,请求二审法院依法改判。
  ××市中级人民法院查明的事实与原审查明基本一致。
  ××市中级人民法院经审理认为:
  双方当事人争议的焦点在于涉案合同的效力。本案中,熊某基于××市××区××单位职工的特定身份,有权取得购买单位委托开发定向销售房屋的资格,其将购买资格转让给张某,实质上是一种权利的转让。该转让行为系双方真实意思表示,没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形,应认定为有效合同。故对熊某的上诉理由不予支持。据此,二审判决:驳回上诉,维持原判。
  【评析】
  本案的处理主要涉及以下法律问题:1、定向购买商品房指标转让合同的法律性质是什么;2、定向购买商品房指标转让合同是否有效。
  一、定向购买商品房指标转让合同的法律性质是什么
  理论界及实务界对此有两种观点:一种观点认为,转让定向购买商品房指标是转让人将其对房屋的权利和交付房款的义务概括转让给受让人,属于合同权利义务的概括转让。笔者认为这种观点值得商榷。比如在本案例中,熊某虽然取得了房屋购买指标,但若其未与开发商签订购房合同,就不能产生任何有关定购房屋的权利义务关系,又如何将其让与给他人?
  另一种观点认为,定向购买商品房指标转让合同不同于普通的房屋买卖合同,它所指向的标的并非房屋本身,而是定购房屋的指标,合同所转让的是一种定购房屋的资格。笔者同意这种观点。比如说在本案例中,张某与熊某订立口头协议之时,张某对××号房屋的权利尚停留在一种资格权利上,张某不能立即、现实地取得所欲定购的房屋的所有权,但他却获得了对未来取得××号房屋所有权的合理期待。这种期待是一种在交易中现实存在的、有着独立经济价值的财产利益,已经达到了权利的标准,在法理上应归为一种可期待物权,属于债权的范畴。
  二、定向购买商品房指标转让合同是否有效。
  对此主要有两种观点。一种观点认为定向购买商品房指标转让合同无效,主要理由是:1、未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。《城市房地产管理法》第三十七条第(六)项规定了“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。2、转让房屋定购指标违反了《合同法》第七十九条第一款第(一)项和七部委于2004年通过的《经济适用住房管理办法》第二十九条、第三十二条等规定。3、定购特定房屋的资格是与单位职工身份密切相联的,转让房屋定购指标将使不具备职工身份的人享有了作为职工才能享受的福利,不仅会使指标拥有人所在单位利益受到损害,而且还违反了国家相关税法规定。
另一种观点则认为房屋定购指标转让合同有效,主要理由是:1、双方签订房屋定购指标转让合同,是彼此真实意思表示。2、房屋定购指标转让行为并未违反法律、行政法规的强制性规定,没有《合同法》第五十二条规定的合同无效情形。3、房屋定购指标转让行为并没有损害第三人的利益,也没有损害国家和社会公共利益。
  笔者认为,定向购买商品房指标转让合同应属有效。目前司法实践中也越来越多的采纳了这一观点。主要理由有:
  1.从法律规定看,对于基于特定身份取得的定购资格的转让,我国法律、行政法规并未做强制性规定。此外,因定向购买商品房指标转让合同的标的是房屋定购指标而不是房屋本身,所以并不适用《城市房地产管理法》第三十七条第(六)项“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”的规定。
  2.从理论上讲,在民法上,奉行“法无禁止即自由”的原则。“法无禁止即自由”强调私人的权利和自由不受随意干预,强调私法主体之间的契约自由。作为一种法的理念,其最重要的表现是私法自治。“私法自治给个人提供一种受法律保护的自由,使个人获得自主决定的可能性。”私法自治是私法主体按照自己的自由意思,在不违反法律的前提下,对自身利益的得失变更做出安排;是平等主体通过自由、平等地协商,决定他们之间的权利义务关系。在法律没有明确禁止的情况下,私权主体当事人之间通过平等协商确立的利益关系应当得到尊重,而不应受到干预和限制。因而在不违反法律强制性规范和公序良俗的前提下转让房屋定购指标,也是有着法理基础的自由。
  3.从社会价值取向来看,本案中熊某与张某皆为完全民事行为能力人,意思表示真实,也不存在欺诈、胁迫等情形,更没有任何事实、证据证明该协议侵害了他人和社会的利益。若冒然认定该协议无效,势必会助长一种随意毁约、违背诚实信用原则的不良社会风气,更有悖于我国《合同法》维护交易稳定和维护经济秩序的立法目的。
  【经验借鉴】
  定向购买商品房指标转让合同在实际履行过程中,因缺乏足够的法律依据,很容易引起纠纷,引发一些法律问题。像本案中因熊某认为张某未支付剩余的指标转让费,就拒绝继续履行更名手续,导致张某支付了二十多万元购房款却一直无法取得房屋。因此,笔者建议转让定向购买商品房指标一定要签订书面合同。合同应当规定转让费的数额、支付期限和方式,以及转让人将房屋过户给受让人的期限和方式。此外还应注明:“本房屋由乙××出资购买,房屋所有权归乙××,与甲××无关。”只有这样,当实际购房人与登记购房人发生产权争议时,才能证明房屋属于自己,而房屋登记不实,应予纠正。否则,如果不重视书面证据的收集和保存,转让人一旦反悔,否认转让房屋定购指标之事而主张自己就是合法的产权人,受让人将无法取得房屋产权,而只能以事实上的借款关系要求转让人返还购房款。更有甚者,如果受让人不能证明购房款由自己实际支付,则其要求转让人返还购房款的请求也可能成为泡影。
此外,若指标转让人在取得房屋产权后拒绝过户给受让人,对受让人应怎样予以救济?笔者就此对办理定购房屋更名过户手续提一些建议。笔者认为在房屋定购指标转让合同有效并已经实际履行,而房屋登记不实的情况下,可以适用我国《物权法》和《城市房地产管理法》规定的更正登记和异议登记制度,来纠正房屋登记簿的不实记载,实现对受让人的权利救济。
  更正登记在具体适用中分为三种情形:一、受让人向房屋登记机构申请更名,转让人书面同意更正,登记机构对申请人提交的书面证据进行审查,予以更正。二、受让人向房屋登记机构申请更名,不论转让人是否同意更正,登记机构经审核,认定有证据证明登记确有错误的,予以更正。三、受让人向房屋登记机构申请更名,转让人不同意更正,双方争议一时难以化解,更正的程序较为费时。为了给受让人的利益提供临时保护,受让人可申请异议登记,暂时中断登记簿的公信力,并在法律规定的15日内向人民法院提起诉讼。
  此外,房产登记种类有转移登记和变更登记。变更登记是房屋权利人改换姓名、名称,或房屋状况发生变化所进行的登记。转移登记是指房屋所有权主体转移所进行的登记,必须按照有关规定足额缴纳税费。笔者认为,在实践中若通过变更登记来办理定购房屋的更名手续,不仅可以免交税费,还可以简化程序,缩短时间。

作者单位:竺雨迪,湖南大学法学院在读硕士;肖贞英,湖南省长沙市芙蓉区法院。
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衢州市人民政府办公室关于印发衢州市安全生产行政问责暂行办法的通知

浙江省衢州市人民政府办公室


衢州市人民政府办公室关于印发衢州市安全生产行政问责暂行办法的通知

衢政办发〔2012〕59号


各县(市、区)人民政府,市政府各部门、直属各单位:

《衢州市安全生产行政问责暂行办法》已经市政府第19次常务会议审议通过,现印发给你们,请结合实际,认真贯彻落实。





二○一二年五月二十一日    





衢州市安全生产行政问责暂行办法



第一条 为进一步加强安全生产监督管理,强化安全生产行政责任,促使各级政府和有关部门依法履行职责,根据《中华人民共和国安全生产法》、《中华人民共和国行政监察法》、《国务院关于特大安全事故行政责任追究的规定》、《国务院关于坚持科学发展安全发展促进安全生产形势持续稳定好转的意见》(国发〔2011〕40号)和《衢州市党政领导干部问责暂行办法》(衢委办〔2010〕85号)等有关法律、法规和政策规定,结合我市实际,制定本办法。

第二条 各县(市、区)政府、市级有关部门和单位的主要负责人、安全生产分管负责人和相关工作人员不履行或不正确履行安全生产工作职责,以致影响、贻误安全生产工作,导致安全生产管理混乱或安全生产事故多发或造成不良社会影响和后果的,依照本办法予以行政问责。

生产安全事故发生后的行政问责,按照事故责任追究相关规定执行。

第三条 安全生产行政问责应坚持实事求是、权责统一、有错必究、过错与责任一致、教育与惩戒相结合的原则,做到事实清楚、证据确凿、定性准确、处理恰当、程序合法、手续完备。

第四条 有下列情形之一的,应当受到安全生产行政问责:

(一)对市委、市政府安全生产工作重大决策、部署执行不力的;

(二)年度内安全生产目标管理考核不合格的;

(三)年度内安全生产各类事故死亡人数和较大以上事故起数均超出市政府下达的全年控制指标的;

(四)辖区或行业(系统)内,经群众举报查实或上级检查发现,半年内发生3起以上非法生产、经营、建设行为,或者1年内发生6起以上非法生产、经营、建设行为的;

(五)省、市政府挂牌督办的重大事故隐患未按期完成整改,或者省、市政府挂牌督办的重大事故隐患公布后1个月内未采取工作措施的;

(六)事故发生后瞒报、谎报或者不立即组织事故抢救或者阻碍、干涉事故调查工作的;

(七)在工作中,对安全生产重大问题不及时协调解决,导致发生生产安全事故或造成严重负面影响的;

(八)安全生产责任落实不力,被市级以上媒体曝光,造成严重不良社会影响的;

(九)市政府认为其它需要予以安全生产行政问责的情形。

第五条 安全生产行政问责采取下列方式:

(一)责令限期整改;

(二)通报批评;

(三)诫勉谈话;

(四)停职检查;

(五)引咎辞职;

(六)责令辞职;

(七)免职。

以上问责方式可以单独适用,也可以合并适用。

第六条 安全生产行政问责依照下列程序进行:

(一)立项调查。对具有本办法所列问责情形的对象,由市安委办和市监察局共同提出建议,报市政府批准后予以立项调查。

安全生产行政问责调查组由市安委办牵头,市监察局、安监局等有关部门组成。必要时,可邀请同级人大、政协、组织部、纪委、工会等部门单位和有关专家参加。

安全生产行政问责调查组有权向有关单位和个人了解情况,需要提供相关文件、资料的,有关单位和个人不得拒绝。

安全生产行政问责调查组成员与被调查人员有利害关系、可能影响问责事项公正处理的,应当按规定回避。

(二)提出建议。调查结束后,安全生产行政问责调查组应形成书面调查报告,上报市政府。调查报告应包括:被调查人员基本情况、问责事实、问责依据、基本结论、建议采用的问责方式和相关整改措施。调查报告应当附具相关证据材料,安全生产行政问责调查组成员应当在调查报告上签名。

(三)作出决定。对安全生产行政问责调查组提出的问责建议,经市政府同意后,采取责令限期整改、通报批评问责方式的由市安委办作出决定,采取诫勉谈话、停职检查、引咎辞职、责令辞职、免职等问责方式的按照干部管理权限报请市委、市政府或相关部门作出决定。

安全生产行政问责应当自调查之日起60日内作出处理决定。情节复杂的,经市政府批准,可以适当延长。

(四)下达决定。对需要予以行政问责的,应当制作《安全生产行政问责决定书》,分别由市安委办和市监察局负责草拟。

《安全生产行政问责决定书》应当写明问责事实、问责依据、问责方式、批准机关、生效时间、当事人的申述期限及受理机关等。

《安全生产行政问责决定书》应当自作出决定之日起5个工作日内送达被问责的当事人及其所在单位,同时抄送同级安委办、组织、人事、综治等有关部门。

(五)执行决定。对采取责令限期整改、通报批评问责方式的由市安委办负责落实;对采取诫勉谈话、停职检查、引咎辞职、责令辞职、免职等问责方式的,按照干部管理权限由市监察局督促相关部门负责落实。

第七条 被问责的当事人对问责决定不服的,可以自接到《安全生产行政问责决定书》之日起15日内,向问责决定机关提出书面申诉。问责决定机关接到书面申诉后,应当在30日内作出申诉处理决定。申诉处理决定应当以书面形式告知申诉人及其所在单位。

第八条 办理问责事项的工作人员滥用职权、弄虚作假、徇私舞弊、玩忽职守、泄露秘密的,依照有关规定追究其责任。

第九条 安全生产行政问责处理决定应当在一定范围公开,对于造成恶劣社会影响的事项的安全生产行政问责处理决定,可以向社会公开。

第十条 有关部门在考核、任用、奖励、表彰时,应当考虑安全生产行政问责的情况,事前征求同级安全生产监督管理部门的意见。

第十一条 本办法由市安委办、市监察局负责解释。

第十二条 本办法自发文之日起施行。




国家煤矿安全监察局关于加强煤矿建设项目安全设施设计审查与竣工验收工作的通知

国家煤矿安全监察局


国家煤矿安全监察局关于加强煤矿建设项目安全设施设计审查与竣工验收工作的通知
 
煤安监监察〔2007〕44号


各省级煤矿安全监察机构:

  为进一步规范煤矿建设项目安全设施设计审查与竣工验收工作,从源头上严把安全关,促进煤炭工业持续健康发展,现就有关事项通知如下:

  一、煤矿建设项目必须经政府有关部门核准(或批准)。未经核准(或批准)的煤矿建设项目,煤矿安全监察机构不得受理安全设施设计审查业务。

  二、合理界定项目类型,分级负责,共同做好安全设施设计审查和竣工验收工作。煤矿建设项目包括以下三种类型:

  新建项目,指在新开发井田内新设计建设的煤矿建设项目;

  扩建项目,指现有合法生产煤矿通过技术改造等手段,使得生产能力增加的煤矿建设项目;

  改建项目,指现有合法生产煤矿改变了煤矿原有主要生产系统及安全设施,但没有增加生产能力的煤矿建设项目。主要包括:增加井筒数目或者改变井筒功能的,扩大煤层开采范围的,矿井延伸水平开拓方式与原设计不一致的项目。

  新建、扩建项目的安全设施设计审查、竣工验收工作,继续按照《煤矿建设项目安全设施监察规定》(原国家局令第6号)办理;改建项目的安全设施设计审查、竣工验收工作,由项目所在地省级煤矿安全监察机构(以下简称省局)或煤矿安全监察分局(以下简称分局)负责,具体办法由省局自行确定。

  三、煤矿建设单位申请安全设施设计审查或竣工验收,必须同时上报规定的各项资料,并对其真实性负责;所报资料必须完整可靠,如系复印件应加盖建设单位公章。

  (一)提出安全设施设计审查申请时,应当提交下列资料:

  1.安全设施设计审查申请文件及申请表;

  2.政府有关部门对该建设项目核准(或批准)文件;

  3.采矿许可证或者划定矿区范围批复文件;

  4.安全预评价报告书;

  5.井田勘探(精查)地质报告(小型煤矿必须符合《煤炭工业小型矿井设计规范》要求);

  6.煤矿初步设计;

  7.煤矿初步设计安全设施设计;

  8.其他需要说明的材料。

  (二)提出安全设施竣工验收申请时,应当提交下列资料:

  1.安全设施竣工验收申请文件及申请表;

  2.经批准的安全设施设计;

  3.施工期间伤亡事故及其他重大工程质量事故的有关资料;

  4.单项工程质量认证报告书;

  5.建井地质报告(大中型项目);

  6.联合试运转报告;

  7.安全验收评价报告;

  8.经国家授权单位鉴定的煤层自燃倾向性、煤尘爆炸危险性报告,设计为突出矿井和设计要求进行突出危险性鉴定的高瓦斯矿井已揭露煤层的突出危险性鉴定报告,本年度或上年度矿井瓦斯等级鉴定报告及审批文件;

  9.《煤矿安全规程》规定的反映实际情况的图纸;

  10.建设单位编写的安全预验收报告书;

  11.建设单位对安全验收评价报告所提问题的整改情况说明;

  12.其他需上报的资料。

  四、煤矿建设单位必须按照批准的安全设施设计组织施工,不得擅自变更设计内容。遇以下情形,煤矿建设单位和设计单位必须提前对已批准的安全设施设计进行变更修改,经原审批机构审查同意后实施。

  (一)矿井瓦斯、煤层自燃、煤尘爆炸危险等级以及矿井水文地质类型发生变化的;

  (二)开采地质条件、采煤方法及工艺发生变化的;

  (三)通风系统、排水系统、矿井供电系统、开拓方式、提升运输方式发生变化的;

  (四)首采区及首采工作面布置发生变化的。

  其他方面变更的,在不降低安全保障水平的前提下,建设、设计单位应提供变更依据报煤矿安全监察机构备案。

  五、联合试运转工作必须严格遵守以下规定:

  (一)具备以下条件的煤矿建设项目,必须在编制联合试运转方案,报经有关主管部门批准(大中型项目报省级煤炭行业管理部门审批,小型项目报市、地级煤炭行业管理部门审批),并按规定报煤矿安全监察机构备案后方可组织实施:

  1.煤矿生产系统和安全设施已按设计建成完工;

  2.安全管理机构及安全生产管理制度健全;

  3.矿长具备安全资格、特种作业人员持证上岗、其他入井人员培训合格。

  4.矿井已建立矿山救护队或已与具有资质的专业矿山救护队签订救护协议。

  (二)联合试运转方案应当包括以下内容:

  1.联合试运转的系统、范围和期限;

  2.联合试运转的测试项目、测试方法、测试机构和人员;

  3.联合试运转的预期目标和效果;

  4.联合试运转期间产量计划与劳动组织;

  5.应急预案与安全技术措施;

  6.其他规定事项。

  (三)联合试运转报告应当包含以下主要内容,且经煤矿矿长和技术负责人审签:

  1.各主要系统分项运行报告;

  2.主要生产安全设备故障处理记录与分析;

  3.提升、排水、通风等主要生产安全设施与装备的检测、检验报告;

  4.联合试运转的效果分析;

  5.今后有关生产安全的建议;

  6.其他应予以说明的事项。

  六、煤矿安全监察机构组织开展安全设施设计审查和竣工验收工作时,选聘的专家必须涵盖该建设项目所涉及的各相关专业人员;同时应实行回避制度,凡与建设、设计和施工单位有利害关系的专家不得参加该项目安全设施设计审查和竣工验收。

  七、建设项目安全设施设计审查和竣工验收工作中,要充分重视以下关键环节:

  (一)高瓦斯、煤与瓦斯突出矿井,必须健全瓦斯抽采系统,立足于采前、掘前预抽,并满足《瓦斯抽采基本指标》要求。

  (二)新建矿井原则上要一次设计、一次建成。如有特殊原因,只能分期投产的,也必须保证安全设施和主要生产系统一次建成一次验收,做到同时设计、同时施工、同时投入使用。

  (三)设计中必须明确投产时主要巷道的长度和位置,保证形成完善的通风和排水系统,保证“三个煤量”符合国家有关规定,保证安全开采。扩建、改建项目安全设施设计中应明确扩建或改建工程的范围、工程量及与原矿井安全生产系统衔接、影响关系。

  (四)煤矿企业应设立矿山救护队,不具备单独设立矿山救护队条件的煤矿企业,应与就近的救护队签订救护协议或联合建立矿山救护队。大型煤矿、灾害严重的中型煤矿、最近矿山救护队至矿井的行车时间超过30分钟的小型煤矿,必须建立矿山救护队。

  (五)煤矿设计能力必须符合国家产业政策和相关规定。

  (六)煤矿建设项目移交生产后原则上3年内不得申请改扩建。

  八、安全设施设计审查和竣工验收后,应督促有关单位及时整改审查或验收中发现的问题,整改结束并经指定单位或人员复核同意后,煤矿安全监察机构要组织专题研究,经研究通过方可行文批复。

  九、安全设施设计审查批复后,1年内未进行施工的,施工前建设单位必须重新申请审查。

    二○○七年十月十四日